大家是否误判了：房租、滞涨与消费降级( 五 ) ◎作者

对于楼市而言，也面临同样的估值压力：假设租售比为2%，则对应50倍市盈率，而目前上海股票的平均市盈率大约为13倍，深圳23倍，深沪股市市盈率中位数为30倍。因此，楼市的租售比或许也面临上调压力，或者租金上涨，或者房价下跌，使得房租“相对上涨”。

第三，未来经济增速下行会导致企业盈利增速的下行。二战之后，经济成功转型的两个国家都出现在东亚，日本和韩国。它们都是在低债务背景下实现了转型，成为高收人国家。中国正在转型中，但不幸的是，债务水平已经很高了，人口也老龄化了，所谓的未富先老和未富先债。记得1998年发生东南亚金融危机的时候，中国靠基建投资来扩大内需，让中国经济“一枝独秀”（官方表述），但同时政府的债务率第一次大幅上升；2009年美国次贷危机后，中国大搞“铁公基”，引领全球经济走出危机，但债务率再次大幅上升。