7、下锅；（二） 开发企业要长期发展 ， 土地储备是关键 。
二、 土地储备的方法经济界限与时间界限 ， 要求：1、 规模适度；2、 结构合理 ， 比例适当 ， 储备土地要做到三个三分之一 ， 即建成在售住宅、在建住宅和土地储备各占三分之一 。
3、 要选择适合建设并有开发前景的区域或城市 。
第三章 地块分析与研究一、 地形与地貌二、 地块景观资源开发与利用三、 对地块旅游资源（度假物业）开发与利用的综合评价四、 对地块商业物业开发的综合评价五、 对地块商务类物业（酒店、写字楼、餐饮等）开发的综合评价）六、 地块环境现状分析和未来58年的实施情况分析（交通、市政、配套、商业、自然环境、人口等）七、 地块开发周期内相应片区城市规 。

8、划落实的衔接情况八、 对地块的综合评估第四章 市场调查与研究第一节 市场调查的作用市场调查是房地产项目策划的基础 ， 其主要作用表现在：一、 市场调查是房地产项目策划人认识市场 ， 捕捉新的市场机会的源泉；二、 市场调查是房地产项目策划人感知市场 ， 了解消费者行为的主要手段；三、 市场调查是房地产项目策划人应付竞争 ， 把握房地产市场供应的主要方法；四、 市场调查是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的前奏 ， 它是房地产项目全程策划的前提和基础 。
第二节 房地产市场调查的内容一、 宏观环境调查 ， 主要指一个国家政治、经济的形势分析；二、 中观 。

9、环境调查 ， 主要调查房地产项目所在城市的城市建设与规划 ， 房地产总供应量与总需求量等情况；三、 微观环境调查 ， 房地产项目附近区域竞争楼盘及消费者需求趋向分析 。
第三节 房地产市场调查的类型、方法和步骤一、 房地产市场调查的类型（一） 探测性调查（二） 描述性调查（三） 因果性调查（四） 预测性调查二、 房地产市场调查的方法常用的方法：（一） 访问法（二） 观察法（三） 实验法根据调查对象总体范围的不同 ， 还可以分为：（四） 普查（五） 重点调查（六） 随机抽样调查（七） 非随机抽样调查三、 房地产市场调查的步骤（一） 市场调查的准备阶段1、 确定市场调查的内容和目的2、 拟定调查计划（1） 调查对象（ 。

10、2） 调查方法（3） 调查日期及进度安排3、 调查人员的挑选（二） 市场调查的实施阶段1、 收集相关的信息资料2、 设计调查问卷3、 实施调查（三） 资料处理阶段1、 编辑整理信息2、 撰写市场调查报告第四节 竞争对手调查一、 竞争对手基本经济技术指标二、 楼盘市场定位三、 交房标准四、 环境与景观五、 户型面积及配比六、 与户型对应的价格情况七、 营销周期及主要时间结点八、 各部分相应销售率调查九、 广告监测十、 综合评定第五节 需求市场调查一、 消费能力及消费倾向（一） 数据推断 ， 经验预测（二） 问卷调查1、 问卷设计内容（1） 问卷编号、审核人、调查日期（2） 问候语（3） 问卷甄别（4 。

11、） 问卷正文（5） 问卷结尾2、 问卷设计技巧（1） 设计问句时应注意的几个问题A、 避免专业术语和缩略语B、 避免含意不清的字眼C、 避免断定性问题D、 避免一问多答E、 避免带有导向性的问题F、 避免使用双重否定的问题G、 避免敏感性问题H、 问句要考虑时间性I、 拟定问句要有明确的界限J、 注意提问的顺序（2） 设计答名时应注意的几个问题A、 答案要穷尽B、 答案要互斥（3） 问卷调查的缺点A、 样本数量不好确定B、 样本选择有较大偏差C、 真实想法不愿充分暴露D、 调查中的投机取巧二、 消费者购房心理及行为研究（一） 消费者的心理过程及个性心理1、 心理过程（心理路径）心理过程是心理活 。

12、动的一种动态过程 ， 即人脑对客观现实的反映过程 ， 包括人的认识、情感、意志等活动过程 。
认识、情感、意志这三个方面是人的统一的心理过程的三个不同方面 ， 它们是相互联系、互相制约的 ， 包括感觉、知觉、注意、记忆、思维、想象、情绪、态度等方面 。
消费者在购买行为中产生的上述活动是人的一般心理活动规律的表现 ， 在此方面的研究有助于策划人员掌握消费者心理现象的一致性和规律性 。
2、 个性心理个性心理主要从购房者的需要、动机和个性特征三方面进行分析 。
（1） 购房者的需要需要是个体生理或心理上的一种不平衡状态 ， 它是个体自身或外部生活条件的要求在头脑中的反映 。

来源：(未知)

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标题：房地产项目|房地产项目全程策划课程大纲要点( 二 )