1、房地产项目全程策划课程大纲要点第一章 房地产项目全程策划概论第一节 策划与房地产项目全程策划一、 对策划的理解（一） 策划的含义1、 策划是在现实所提供的条件的基础上进行谋划；2、 策划具有明确的目的性；3、 策划可以比较与选择方案；4、 策划是按特定程序运作的系统工程 。
（二） 策划与计划、创意、决策的区分1、 策划与计划差异策划计划全局性、整体性战略决策具体性可操作性指导方案掌握原则与方向处理程序与细节具有创新性与创意常规的工作流程超前性现实可操作性灵活多变按部就班挑战性大挑战性小长期专业训练的人员短期培训的人员2、 策划与创意的关系（1） 策划需要创意 ， 需要出点子 ， 出主意；（2） 创意只是 。

2、策划程序中的一个部分 ， 好的创意可以成为成功策划的有力保障；3、 策划与决策决策一般是指决定的策略和方法 。
策划具有预谋性 ， 而决策不一定有；策划一般具有创新性 ， 而决策不一定有；策划主要是拟定方案 ， 而决策是要选择方案；策划中要运用直觉思维、形象思维和辨证思维方法 ， 而决策主要运用逻辑思维 。
二、 房地产项目策划狭义理解：房地产项目策划就是促销策划 ， 即如何想方设法把楼卖出去 。
房地产项目全程策划：就是从发展商获得土地使用权开始 ， 而进行的市场调研、消费者行为研究、可行性研究、市场定位、产品策划、营销策划、销售执行策划、物业管理策划的全过程 。
第二节 房地产项目策划的本质、地位及其作用一、 房地产项目策划的本质与 。

3、特征房地产项目策划是在房地产领域内运用的科学规范的策划行为 ， 它有如下一些特征：1、 地域性；2、 系统性；3、 前瞻性；4、 市场性；5、 创新性；6、 操作性；7、 多样性；8、 艺术性二、 地位1、 房地产项目策划在知识经济时代属于智力产业 ， 能为房地产企业创造社会价值和经济价值；2、 房地产项目策划在房地产领域中充当智囊团、思想库 ， 是企业决策的重要依据；3、 房地产项目策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起 ， 为项目开发保驾护航 。
三、 作用1、 使企业决策准确 ， 避免项目运作出现偏差；2、 使房地产开发项目增强竞争力 ， 有效规避风险；3、 能探索解决企业管理问题 ， 增强企业的管理创新能力 。
4、 。

4、 能有效地整合房地产项目资源 ， 使之成为优势 。
第三节 房地产项目全程策划的程序与常规内容一、 投资机会寻找和选择（选择地块至获得土地使用权）二、 地块分析与研究三、 市场调查四、 市场定位五、 产品定位及设计六、 价格定位及价格策略七、 营销策划八、 项目可行性研究（如不可行 ， 则返回第三步重新定位 。
）九、 销售策划十、 物业管理的前期介入第四节 房地产策划的发展与趋势探讨一、 概念策划江景概念、智能化概念、温泉概念、山景概念、物业管理概念、建筑材料概念、价格概念等 。
二、 卖点群策划模式三、 等值策划前面两种策划都有一些共同的缺点：第一 ， 卖点单一；第二 ， 高度不够 ， 第三 ， 未考虑投入 。
等值策划要求策划 。

5、人能对该项目的价值因素具有充分的认知能力 ， 并能在多因素之中进行权重取舍 ， 而且需要有驾驭和实现经营意图的综合能力 。
发展土地的充分价值 ， 而进行等值策划 ， 从而兑现最大价值 。
四、 发展方向1、 从产品策划转向企业策划 ， 更注重可持续发展；2、 策划组织从群体组织到专业分工 ， 相互协作；3、 策划方法从侧重项目概念到概念与项目细节并重；4、 策划理论从单薄、零散的思想到全面、科学的理论体系 。
第二章 投资机会寻找及土地使用权获取第一节 寻找开发地块一、 地块影响因素分析（一） 市场供求行情（二） 地块的自然条件（三） 地块的社会条件（四） 地块的环境条件（五） 地块周围的经济条件（六） 政策限制（七） 人口因 。

6、素（八） 城市规划因素（九） 心理影响（十） 国际关系二、 选择投资的重点地块（一） 选择最有升值潜力的土地进行投资（二） 掌握并应用地段选择的理论和经验上风口发展理论；高走理论；近水发展理论；沿边发展理论 。
（三） 总揽全局选择投资地段（四） 积极稳妥 ， 敢冒地段风险第二节 拿地的方式与理由一、 获得土地的途径二、 获得土地的理由（一） 城市建设（二） 老百姓的安居工程（三） 城市景观（四） 地方形象三、 拿地的方式（一） 品牌主导型（二） 资金实力型（三） 土地储备型（四） 政府补偿型第三节 土地储备问题一、 对土地储备的理性认识（一） 近年房地产市场情况好 ， 销售短平快的项目越来越多 ， 不能等米 。

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