（三）外立面材料及颜色建议采用高级涂料 ， 颜色采用三段式 ， 底部部分用深棕色或赭石色 ， 中部为米黄或中黄色 ， 上部为淡 。

12、黄或白色 。
理由：A涂料易清洗 ， 重新粉刷即可焕然一新 ， 如发生墙体渗水易查出 ， 而用面砖则不易查出 。
B棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感 ， 整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉 。
（四）绿化布置：根据小区内的容积系数 ， 此建议原则上小区 整体走小而精的路线 ， 通过精致的小景 ， 烘托社区气氛 。
在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配 ， 互相组合 。
以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味 ， 提升小区形象 。
（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时 ， 适当增加健身设施的建设 ， 把健康主题引入小区 ， 既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现 ， 这样很容易引起消费者的认可 。
（六）户型设计 。

13、：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯 ， 面积应在100180平方米之间 ， 适当保留200250平方的大户型 ， 面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上 。
（七）户型风格：落地窗设计 ， 室室全明 ， 要让客户真正感受到阳光的感觉 。
六、推案策略（一） 售楼处选址：我司建议售楼处向主干道附近迁移 ， 在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处 。
理由：（1） 该地段为济南主干道 ， 人员层次较高 ， 有较大的客源潜力 。
（2） 人员流动量大 ， 易扩大知名度 。
（3） 交通动线发达 ， 方便客户咨询 。
缺点：投入费用高 。
（二） 推案操作阶段及操作目的本案操作由期房开始 ， 我司建议将本案操作分为三个阶段：第一阶段：建立市 。

14、场人气 ， 引起市场冲击 ， 营造楼盘品牌 ， 回笼资金 。
理由：（1）本案为同期开发 ， 需要较大的资金 ， 前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大 。
（1） 中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气 ， 由此而形成的良性循环 ， 因此 ， 本案能否尽快去化 ， 关键在于前期能否建立市场人气 ， 引起市场轰动 。
在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合 ， 为中、后期的操作做好铺垫 。
理由：价格是整个营销策略中极期重要的一部分 ， 如整个阶段的价格衔接不好 ， 将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫 。
）第二阶段：建立品牌 ， 在立足于本地客源的基础上 ， 拓展客源面 ， 创造相 对较高的利润 。
理由：（1） 第三阶段的 。

15、销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑 。
（2） 在第二阶段 ， 本案的知名度及品牌已建立 ， 如能向更广的泛围内拓展客源 ， 则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件 。
第三阶段：获取最高利润 ， 通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次 。
（三） 价格策略目前市场竞争激烈 ， 操作周期不宜过长 ， 不适宜作大范围的价格调整 ， 因此 ， 我司建议先期以较低价格入市 ， 引起市场关注 ， 建立人气 ， 随工期进展进行微调 ， 在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升， 以拉动市场 。
整体操作结束后 ， 将均价控制在3500元/平方米 ， 具体推案策略及各阶段的价格制定 ， 待双方确定合作关系后报与贵司参考 。
七、广告策略（一） 主诉求点：突出社区无以 。

16、伦比的内部优势 ， 以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点 。
理由：本案的内部优势得天独厚 ， 其它楼盘无法比拟 ， 本案由期房开始销售 ， 如单纯宣传社区品质 ， 存在可信度的问题 ， 而自然环境的优势及小高层的建筑形式显而易见 ， 易被客户接受 ， 产生共鸣 ， 则引起市场冲击相对容易 。
（二） 各销售期诉求1、 引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导 ， 主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等 。
2、 开盘期：主打环境优势 ， 结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户 ，建立人气 。
3、 正常销售期：进入正式销售期后 ， 在主诉求点统一提领下 ， 分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质 ， 使之成为一广告系列 。

17、 。
理由：（1） 可令社区整体优势全面展现 。

来源：(未知)

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标题：某地|某地产楼盘项目整体策划书( 三 )