1、济南x x花园项目整体策划书目 录一、 市场背景二、 项目分析三、 项目定位四、 客源定位五、 产品建议六、 推案策略七、 广告策略八、 销售执行九、 公司简介十、合作模式 一、市场背景 济南房产市场日趋规范 ， 整体处于上升态势 ， 在市场发展的过程中 ， 我司认为可分为两个阶段 ， 每个阶段市场构成要素的特征 ， 简析如下：(一）九九年之前 ， 被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主 ， 追求身份与地位的显示 ， 此时市场选择范围小 ， 客户购买存在一定盲目性 。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严 ， 开发商实力良莠不齐 ， 受传统观念束缚严重 ， 不重视客源心理及市场发展特性 ， 主观开发 ， 追求暴利 ， 无品牌意识 ， 对专业销售机构极 。

2、度排斥 。
项目特征：产品形式单一（多层为主） ， 缺乏特色 ， 不注重整体规划 ， 且有明显区域性特征（集中在千佛山周边） 。
销售特征：无整体营销思路 ， 盲目追求高利 ， 定价偏高 ， 且无有效的表现及宣传手法 ， 不注重品牌的培养和树立 。
（二)2000年以后 ， 振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛 ， 需求多样化 ， 在楼盘选购及消费心理上趋于理性 ， 此时散户消费逐渐成为市场主力 。
开发商特征：迫于竞争的压力 ， 开发商主动寻求新的开发理念 ， 对营销策划理念逐渐接受 ， 同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想 ， 开始注重客源需求 ， 逐渐向以产定销的路线靠拢 。
品牌意识已大大增强 ， 大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产 。

3、市场的良好发展前景 ， 进而纷纷抢占济南市场 。
同时由于政府对土地资源进行统一管理 ， 地价开始上升 ， 而促使开发企业走出暴利阶段 ， 利润趋于合理 ， 此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验 。
项目特色：产品多元化 ， 在仍以多层为主的同时 ， 小高层逐步为市场认可 ， 高层也占领一定市场份额 。
地域限制日渐被打破 ， 小区规划趋于合理 ， 特色鲜明 ， 并且小区品质不断提升 。
销售特色：价格趋于合理 ， 市场出现整合态势 ， 营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受 ， 人员日趋专业化 ， 宣传手段不断翻新 。
在上述市场背景下 ， 客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：1、客户需求的变化能承受价格在2500元/m2以下楼盘 。

4、的客户 ， 已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量 ， 向追求舒适性、安全性、私密性方向转变 。
对于能承受2500-4000元/m2价格的客户 ， 在追求上述要求的基本基础上 ， 更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力 ， 对小区的整体规划要求较严格 。
能承受4000元/m2以上的客户 ， 相对前两种客户来说已有了质的提高 ， 在选择楼盘时 ， 最注重的是享受 ， 追求一种理念和内涵 ， 同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重 。
2、市场环境的变化：地理环境：逐步打破了地域限制 ， 市场全方位发展 ， 从传统的利用地段创品牌 ， 到创品牌而创地段 。
产品环境：产品多元化 ， 多层仍为主力 ， 小高层发展较快 ， 并逐渐为市场所接受 。
其中：小高层发展分三 。

5、个阶段：（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志 ， 小高层做为新的开发理念进入济南市场 ， 并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划 ， 注重了前期宣传 ， 引起巨大冲击 ， 前期销售达到良好的效果 。
（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志 ， 小高层市场进入激烈竞争阶段 ， 此时开发商追求高容积率、高利润率 ， 导致小高层价位偏高 ， 并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露 ， 因此点式小高层呈现昙花一现的势态 。
（3）市场以客源的选择为导向 ， 再次转向社区化的板式小高层方向发展 ， 并且日益呈现出规模化、品牌化的特征 ， 此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园 。
3、开发商的变化趋势开发理念由传统的单一模 。

6、式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变 ， 并逐步建立了品牌观念 ， 具备了较强的竞争意识 。
营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新 ， 由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式 ， 到今天的炒理念、规模、品牌 ， 并且营销已越来越成为一种全程性策划行为 ， 必须注重前期准备工作 ， 要熟悉当地情况并与之结合 ， 了解客户心态 。

来源：(未知)

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标题：某地|某地产楼盘项目整体策划书