内因： 超强的实力与品牌号召力； 独特的建筑设计 ， 观光与商业结合成为其核心功能； 多项高规格的体验式娱乐设施； 一流的精英团队 。
,日本福冈博多运河城关键驱动因素,11,华润中心是以大型购物中心为核心 ， 集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体 。
,深圳华润中心概况,模式三：商业驱动型,项目概况 占地面积：7.73万平方米 建筑面积：48.1万平方米 容积率：6.22 车位：2,988个 。

8、 物业功能比例 商业：酒店：办公：居住=5：1：2：2,案例详细内容,12,外因： 优越的地理位置 ， 良好的交通可达性； 区域成熟后发展受限 ， 需要一个新的亮点来激发活力； 区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象 。
内因： 超强的实力与品牌号召力； 集购物、娱乐等为一体的体验式； 项目立意高 ， 与深圳人内心的价值观相符； 一流的精英团队 。
,深圳华润中心关键驱动因素,13,产生背景与条件,旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求 旧改推动下房地产超常发展 1999年 ， 柳州旧城改造的火热繁荣了全城房地产行业 ， 也给柳州市的发展带来了千载难逢的机遇 20 。

9、03年城建60亿元巨资的注入 ， 成了非常规楼市动力 ， 促使楼市的发展更加均衡 柳州市建委的统计数据显示 ， 2003年全市共有107家房开企业建设商品房 ， 在建开发点116个 ， 完成投资23亿元 ， 同比增长55% ， 施工面积416万平方米 ， 同比增长37% ， 售房收入20亿元 ， 同比增长67% ， 商品房空置面积为5.1万平方米 ， 同比减少50% 由于开展大规模城市建设 ， 2003年全市的拆迁面积85万平方米 ， 加上各厂矿单位自拆建筑面积35万多平方米 ， 总拆迁量达120万平方米 ， 同比增长595%,14,成功关键驱动力,功能升级 ， 满足了消费者复合型消费需求 产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有多种功能的综合体 功能 。

10、组合：融休闲、购物、娱乐、观光、商务、居住功能于一体 ， 成为的体验式的消费“目的地” 成为了城市地标,15,天一广场宁波城市新中心的诞生,总占地面积：19.3万平方米 总建筑面积：22万平方米 ， 主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑组成 项目总投资：14亿元 项目构成： 商铺16.7万平方米 ， 停车场2万平方米 ， 64000平方米的绿地 ， 水街6000平方米 ， 演艺舞台1000平方米 。
基本定位： 融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体 。
,模式三：商业驱动型,案例详细内容,新商业中心：天一广场,旧中心：中山路,16,产生背景与条件,旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复 。

11、合的消费需求 房价高速增长 宁波市房屋销售价格在2001年、2002年的涨幅连续两年居全国第一 1999年 ， 宁波房地产市场复苏升温 ， 当年10月房地产投资走出负增长区 2000年 ， 楼市保持持续增长 ， 商品房房价从当年1月的2498元/平方米 ， 升到年底的2729元/平方米 2001年 ， 宁波房地产市场步入了加速度飞涨区 ， 平均房价达2867元/平方米 ， 比上年同期上涨11.77% 2002年房地产市场则由于拆迁项目启动、拆迁赔偿标准的提高 ， 房地产需求表现强劲 ， 房价一发而不可收 ， 越涨越快 ， 平均房价高达3543元/平方米 ， 比上年同期上涨23.56%,17,成功关键驱动力,功能升级 ， 满足了消费者复合型消费需求。

12、产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有多种功能的综合体 功能组合：融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物功能于一体 ， 成为体验式的消费“目的地” 成为了城市地标,18,KPI体系,外因,以商业为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系）,内因,需求背景旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求,地理位置城市旧有核心商业区周边,交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车,资源性拥有自然景观资源、城市文化资源,规模性与可持续发展性大规模 ， 持续开发,政府背景支持政府政绩工程、形象工程,软性指标,硬性指标,开发理念,定位理念,人文理念,功能化体系,产品设计体 。

13、系,产生背景城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快,19,内因,软性指标,硬性指标,开发理念,定位理念,人文理念,功能化体系,产品设计体系,打造城市新中心/城市新地标/城市名片,一流的团队合作/规划设计/经营管理,商业为核心驱动功能/其它功能为辅,城市综合体/高档/商业人流聚集/城市空间重构效应,城市文化诉求点/城市文化代言,功能复合型：集休闲、购物、娱乐、观光、旅游、商务、居住等各种功能于一体,商业业态：综合性业态/传统型商业转变为体验型商业/购物、休闲、娱乐、餐饮,商业档次：国际品牌商家国内一线品牌,商业形态：核心主力店带动商业经营,功能评价指数体系：繁华指 。

来源：(未知)

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标题：城市|城市新中心发展模式及不同物业类型KPI体系( 二 )