除上述地价外 ， 还有土地交易成交价格、抵押价格等 。
基准地价、标定地价和土地使用权出让价格之间 ， 既有区别又有联系 。
它们都不是地产交易市场的成交地价 ， 但都起着调控市场交易地价的作用 。
基准地价是标定地价评估的基础 ， 标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据 。
基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是 ，。

【资产评估|2020年自学考试《资产评估》复习资料：房地产评估】7、前者是大面积评估的区域平均地价 ， 后两者则是具体到宗地或地块的地价 ， 亦称宗地地价 。
土地使用权出让底价和标定地价也是有区别的 ， 土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地 ( 含成片出让土地 ) 的地价 ， 即土地使用权出让前政府控制的最低标价 ;
标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件 ， 参照土地级别或地段的基准地价水平实行修正 ， 或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价 。
标定地价是政府认定并公开的地价 ， 而出让底价则是不公开的地价 。
当前我国城市地产市场按土地使用权流转方式 ， 可划分为一级市场和二级市场 。
一级市场亦称政府批租 。

8、市场 ， 是政府垄断市场 。
二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和 ， 在国家法律规定的范围内充分竞争 。
( 二) 土地资产价格的特点1、土地价格不是土地价值的货币表现 ， 其价格不由生产成本决定 。
2、土地价格主要由土地的需求决定 。
3、土地价格具有明显的区域性 。
4、土地价格的上涨性 。
土地需求上升 ;
资本的边际收益率会下降 。
四、影响地产价格的因素( 一) 一般因素影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素 。
1、行政因素 。
2、社会因素 。
3、经济因素 。
(1) 经济发展状况 。
(2) 居民收入和消费水平 。
(3)物价变动 。
(4) 储蓄和投资水平、财政收支和金融状况、 。

9、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响 。
4、其他一般因素 。
( 二) 区域因素区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素 ， 也就是说 ， 土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素 。
1、影响商业用地土地价格的区域因素 。
(1) 商业繁华水准 。
(2) 交通便捷度 。
(3) 环境优劣度 。
(4) 规划限制 。
(5) 其他因素 。
2、影响住宅用地价格的区域因素 。
(1) 位置 。
(2) 交通便捷度 。
(3) 基础设施保证度 。
(4) 公用设施完备度 。
(5) 环境质量度 。
(6) 规划限制 。
建筑高度是指地上建筑物可达及的高度 ， 建筑物的高度应在城市规划规定的建筑高度以下。

10、( 包括相等)。
建筑密度是指一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比 。
建筑密度亦称建筑覆盖率 。
容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率 。
影响我国工业用地的区域因素 。
(1) 交通便捷度 。
(2) 基础设施完善度 。
(3) 产业集聚规模 。
(4) 环境质量 。
(5) 规划限制 。
(6) 其他原因 。
( 三) 个别因素： 1、位置因素 。
2、地形地质因素 。
3、面积因素 。
4、地块形状因素 。
主要表现在宽、深的比例 。
5、土地利用因素 。
(2006 年 4 月考过简答 )主要包括容积率和土地用途 。
容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率 。
容积率越高 ， 在地块面积一定的条件下 ， 意味着建筑物面积的增加 。

11、 ， 对房地产开发来说 ， 其销售的收益就会相对应增大 ， 意味着其使用效益的增加 ， 其结果也必然导致土地价格的增加 。
因为土地用途不同 ， 同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同 ， 其实际支付地价的水平也存有较大的差异 。
一般来说 ， 商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价 ， 而工业用地的地价要高于工业用地的地价 。
五、土地使用权评估的原则( 一) 替代原则概括如下： 1、土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定 。
2、土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定 。

来源：(未知)

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标题：资产评估|2020年自学考试《资产评估》复习资料：房地产评估( 二 )