房屋现值 =房屋重置全价 - 年贬值额 已使用年数 5、求取土地纯收益 。
( 三) 土地还原利率及其估算土地还原利率实际上是土地投资报酬率 。
1、利用收益还原法公式 ， 通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料 ， 反推算出还原利率 。
2、通过完全利率 ( 无风险收益率 ) 加上风险调整值 ( 风险收益率 )的方法求取还原利率 。
还原利率 =安全利率+风险调整值3、各种投资及其风险、收益率排序插入法 。
。

18、( 四) 土地收益年限及其测算土地收益年限是指待估土地从评估时点开始 ， 其收益水平延续的时间长度 ， 通常以年为单位 。
土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取 。
三、成本法( 一) 成本法及其适用范围成本法亦称成本逼近法 ， 是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据 ， 再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法 。
评估值( 土地价格)=土地取得费 +土地开发费 +税费+利息+利润+土地增值收益成本法一般适用于新开发土地的评估 ， 特别是土地市场发育不完善 ， 土地成交实例不多 ， 无法利用市场法等其他方法评估时采用 。
同时可在对既无收益有很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等 。

19、具有特殊性的土地评估时采用 。
( 二) 成本法评估的步骤1、估算土地取得费 。
(1) 征用集体土地 。
包括土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安置补助费等 。
(2) 购买和征用城市旧有土地 。
2、估算土地开发费 。
(1) 基础设施配套费 。
“三通一平”即通路、通水、通电 ， 土地平整：“七通一平” ， 即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热 ， 土地平整 。
(正常应按“七通一平”计算 )(2) 公共事业建设配套费 。
(3) 小区开发配套费 。
3、估算税费 。
主要包括耕地占用税、土地管理和土地增值税等 。
耕地占用税包含在土地取得费中 ， 土地增值税在集体土地征为国有土地时不考虑 。
4、估算利息 。
计息期按土地开发期限的一半计算 。
5、估算利润 。
利润是投资开发商投资的回报 ， 利润通常以土地取得费和土地开发费为基数 ， 并通过合理的利润率计算 。
6、估算土地增值收益 。
(1) 土地增值收益 =(土地取得费 +土地开发费 +税费+利息+利润) 增值收益率 。
(2) 按补交出让金的 40%计算 。
(3) 直接采用土地使用权出让金标准 。
7、估算土地使用权评估值 。

来源：(未知)

【学习资料】网址：/a/2021/0413/0021925136.html

标题：资产评估|2020年自学考试《资产评估》复习资料：房地产评估( 四 )