3、土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定 。
因为土地的不可移动性、个别性及交易量少的 。

12、特点 ， 在土地估价时很难找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品 。
( 二) 最有效使用原则土地具有用途的多样性 。
土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的 。
应注意： 1、应根据城镇规划中最适宜用途来确定 。
2、土地的最有效使用原则还包括地块使用强度 。
如地块的建筑密度、容积率等 。
3、应用这个原则时 ， 必须符合国家法律、法规和政策的规定 。
( 三) 变动原则( 四) 供需原则： 1、价格独占性较强 。
2、替代性有限 。
( 五) 贡献原则第三节 土地权属及其处置一、土地权属的类型( 一) 土地所有权：全民所有制和劳动群众集体所有制 。
( 二) 划拨土地使用权：单独的划拨土地使用权不得转让 。
以划拨方式取得的 。

13、土地使用权不得单独设定抵押权 。
划拨土地使用权不得单独租赁 。
( 三) 出让土地使用权商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地 ， 必须以招标、拍卖或挂牌方式出让 。
(不允许协议转让 )以出让方式取得的土地使用权 ， 应按照出让合同的约定 ， 已支付全部土地使用权出让金 ， 取得了土地使用权证书 。
土地使用权出让年限按用途分别确定： 1、居住用地 70 年;
2 、工业用地 50 年;
3 、教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;
4 、商业、旅游、娱乐用地 40 年;
5 、综合或者其他用地 50 年 。
( 四) 集体土地所有权二、企业资产重组与改制中土地权属的处置( 一) 土地权属处置的制度规定( 二) 土地权属 。

14、处置方式：出让方式 ， 直接投资入股方式 ， 租赁方式 。
第四节 土地使用权评估的方法一、市场法( 一) 市场法及其适用条件市场法也称市场比较法 ， 是将待估土地与近期已经实行交易的类似土地加以比较 ， 从已实行交易的类似土地的价格 ， 修正得出待估土地价格的一种评估方法 。
( 二) 市场法应用的步骤与过程1、广泛搜集交易资料 ， 确定比较案例 。
选择的供比较参照的交易案例 ， 与待估土地应具有相关性和替代性 ， 应符合下列要求： (1) 与待估土地用途应相同 。
(2) 与待估土地交易类型应相同 。
(3) 交易案理应为正常交易或可修正为正常交易 。
(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近 。
(5) 交易时间与待估土地的股 。

15、价期日应接近或能够实行比较修正 。
2、实行交易情况的修正 。
(1) 有一定利害关系的主体之间的交易 。
(2) 交易时有特别动机 ， 如急于出售或购买 。
(3) 买方或卖方不了解市场行情 。
(4) 其他特殊交易情形 。
3、实行交易时间的修正 。
4、实行区域因素修正 。
5、实行个别因素修正 。
6、确定待估土地评估值 。
可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理 。
( 三) 市场法案例 (2006 年 4 月考过计算 )1、地价指数修正 。
2、区域因素修正系数 。
3、个别因素修正系数 。
4、因素修正及地价计算 。
( 四) 基准地价系数修正法基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态 ， 是指利用当地政府颁布的基准地价作为参 。

16、照物 ( 比较案例)， 对其各种因素实行系数修正 ， 求得待估土地评估值的一种方法 。
二、收益法( 一) 收益法的应用形式土地使用权评估中的收益法 ， 亦称收益还原法 ， 是指通过预测土地未来产生的预期收益 ， 以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和 ， 从而确定土地评估值的方法 。
( 二) 土地收益额及其估算实际收益是指在现状下实际获得的收益 ， 实际收益一般来说不能用于评估 ， 因为个别人或个别企业的经营水平等对实际收益的影响较大 。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益 ， 客观收益才能作为评估的依据 。
土地收益包括有形收益和无形收益 ， 计算收益时不但要包括有形收益 ， 还要包括无形收益 。
土地收益通 。

17、常是通过土地的具体使用 ， 以房地合一的形式获得的 。
以房地产出租为例 ， 求取土地纯收益时 ， 通常按下列步骤实行： 1、计算总收入 。
2、求取总费用 。
( 此处不包括利息 )3 、求取总收益 。
4、确定房屋纯收益 。

来源：(未知)

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标题：资产评估|2020年自学考试《资产评估》复习资料：房地产评估( 三 )