1、北京博玺品牌战略顾问有限公司,商业地产、农贸市场策划,项目策划工作基本流程图,设计方案调整、确定,阶段营销计划,阶段营销总结,策略方案调整,前期 沟通,前期策划,项目定位 物业发展,前期策划报告之定位,前期策划报告之物业 发展建议、营销建议,营销筹备,营销策略 执行方案,销售执行报告,筹备实战,合作公司确定沟通执行,预热,价格促销方案,开盘,推动调整,100%销售,销售总结,客户积累,销售筹备与开盘,项目跟进,项目情境分析,一、项目概况 1、地理位置 见下图 2、项目基本概况 项目投资开发；总占地面积约60亩左右 ， 总建筑面积约45亩左右 ，其中 商铺批发区：约40亩 超市型零售摊位区：约10亩 。

2、（X2F） 地面停车位：约 50个；,地理位置,项目情境分析,3、周边商业及住宅 项目开发为长条菱形图 辐射区域广 。
西面上上城五期 ， 东侧紧邻村镇 ， 北侧工厂居多等 。
4、居住人口特征 该区域主要为片区居住人口、企事业单位、个体经营人士、外来工作者、流动人口等 。
该区主要经营类型为个体经营集中区域 ， 部分居民实际收入较高 。
由于民生工程的回报稳定性及专业市场的逐步成熟 ， 多数区域居民有较高的投资热情 。
,地段价值,项目外部（社会）配套价值 交通价值 产业价值 自然景观资源 社会认知价值,交通便利性与可达性,待开发,商务、或某些产业的支持 ， ,生活配套、医疗环境、教育环境等,社会心理对地段的潜在认同,产品价值 。

3、,项目基本经济指标价值 规划设计价值 项目内部配套价值 产品硬件配置价值 建筑创新价值,项目楼座与绿地、配套的位置 ， 对景观朝向的利用,建筑材料、设备配备的品质与档次,会所、社区内商业、学校等,容积率、绿化率,风格或户型设计的改良与创新,服务价值,基本物业管理服务的价值 增值的VIP服务价值 个性化服务价值 (菜单式装修、个性化服务）,品牌价值,企业品牌 产品品牌,信心的树立、质量的保证,同一个企业品牌不同产品线的产品形象价值,项目的优势,1、优势（S） A、地段优势：交通方便、辐射面广 ， 与城市主要镇区关系紧密； B、硬件优势：农贸市场升级版、新街市； C、业态优势：批零结合、打造燕郊农贸市场首 。

4、个星级新街市 。
D、后起优势：高标准、高起点、高质量、高升值潜力、高性价比 ，引领业内新航向 。
,项目的劣势,2、劣势（W） A、农贸市场日趋成熟 ， 竞争激烈； B、周边配套少 ， 影响力较小； C、短期内片区固定人口较少 ， 消费力受限； D、政府房产新政一波接一波 ， 传统楼市持续低迷 ， 持观望人群增多 ，消费者的投资行为趋于理性 。
,市场机会点,3、机会（O） A、政府支持民生工程 ， 随着菜蓝子双百工程的推广 ， 将着力打造形象项目； B、老区商业中心延伸 ， 新区新形象； C、经济开始复苏 ， 房地产市场逐步回暖 ， 目前市场对投资型产品比较饥渴 。
D、区域内农贸市场还处于发展阶段 ， 在产品设计、推广手段上还相对落后 ， 使本项 。

5、目有较大的提升空间 。
E、本案设计有足够的停车位 ， 满足消费者便捷购物 。
,市场威胁,4、威胁（T） A、竞争对手已分流众多商家和投资客户； B、因为升级硬件会使投资成本加高； C、业态重复较多 ， 同质化严重； D、缺少专业品牌的影响力。
,农贸市场正经历着三个转变,地 点从室外到室内的迁徙； 形 态从简陋到精致的蜕变； 经营管理者从街道办事处到民营企业的交接 。
,市场分析小结,根据项目的区域位置、交通及周边居住环境 ， 本项目应充分利用交通区位优势、市场物流优势、农产品专项优势 ， 而且充分运用国家、省、市各级政府对“ 菜蓝子工程”、“三农”问题、现代服务业的有关扶持政策 ， 抓住发展机遇 ， 导入现代物流理念和经 。

6、营方式， 在做大做强传统批发交易、零售的基础上 ， 增强物流配载和农产品配送功能 ， 整合区域资源 ， 加强产业链延伸 ，降低农产品物流成本 ， 提升市场竞争力 ， 形成现代新型农产品物流模式 ， 成为具有燕郊知名度和影响力的农副产品交易中心 。
,批发+零售的农副产品市场,批发主要客户定位为：二级批发,地块现状,地块现状,区域农批市场供应分析,1、商业供求市场 三河的商业主要集中在迎宾路和102国道附近 ， 其主要业态有服饰、通讯、超级市场、百货及其他配套等零售业态及家居等专业市场并存的商业网络群 。
2、区域竞争市场分析 作为批发产业 ， 本项目不能局限于本区的消费群体 ， 而是依托燕郊区 ， 力求辐射全三河市 ， 因此 ， 市场份额的分流去 。

来源：(未知)

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标题：农贸市场策划案|商业地产、农贸市场策划案