1、房地产价格的影响因素分析房地产价格的影响因素分析 房地产价格的影响因素分析 营销学大师、营销学之父的菲利浦科 特勒教授的“4PS理论”： 产品策略 价格策略价格策略 渠道策略 促销策略 房地产价格的影响因素分析 价格通常是影响房地产交易成败 的关键因素 ， 同时又是房地产市场营销组 合中最难以确定的因素 。
房地产价格的影响因素分析 产品成本产品成本 房地产价格房地产价格 消费者感受消费者感受 房地产价格的影响因素分析 房地产价格的影响因素包括三个方面： 影响影响“项目均价项目均价”的因素的因素 影响影响“单栋价格单栋价格”的因素的因素 影响影响“单套价格单套价格”的因素的因素 房地产价格的影响因素 。

2、分析 影响项目均价的因素影响项目均价的因素 影响单栋价格的因素 影响单套价格的因素 房地产价格的影响因素分析 确定合理定价的目标：确定合理定价的目标： w 实现利润最大化为目标 w 实现预期投资收益为目标 w 以消费者对价格的承受能力为依据 ， 实现 快速销售为目标 房地产价格的影响因素分析 通过不同的定价目标 ， 演绎出不同的 定价方法： 1、市场比较法市场比较法 2、成本定价法成本定价法 3、需求导向法需求导向法 房地产价格的影响因素分析 市场比较法市场比较法 与房地产成本没有任何关系 ， 考虑的 完全是项目的市场供求关系和市场接受程 度 。
房地产价格的影响因素分析 市场比较法中影响项目价格的五个因素 。

3、 区域位置 项目质素 物业管理 工程进度 营销推广 房地产价格的影响因素分析 影响项目价格的五个因素影响项目价格的五个因素 定价因素定价因素权重比例权重比例备注备注 区域位置区域位置46% 项目质素项目质素40% 物业管理物业管理8% 工程进度工程进度3% 营销推广营销推广3% 注：权重比例的大小可以依据“因素成对比较法”计算 房地产价格的影响因素分析 w 区域位置区域位置 区域区域 位置位置 46 因素细化因素细化权重权重 备备 注注 环 境 自然环境 29 人文气氛 交 通 公共交通地铁 7 交通管制 配 套 学校幼儿园 10 商场医院银行 房地产价格的影响因素分析 w 项目质素项目质素。

4、项目项目 质素质素 40 因素细化因素细化权重权重备注备注 项目规模5 建筑风格5 户型设计15 设施设备5 园林景观8 车位比例2 房地产价格的影响因素分析 w 物业管理物业管理/ /工程进度工程进度/ /营销推广营销推广 因素细化因素细化权重权重备注备注 物业管理物业管理 8 品牌管理5 收费标准3 工程进度工程进度 3 潜在风险3 营销推广营销推广 3 市场时机2 营销包装1 房地产价格的影响因素分析 w 案例案例（A楼盘因素打分表） 定价因素定价因素权重权重打分打分100 得分得分=打分打分* 权重权重/100 备注备注 区域位置区域位置46 95 43.7 项目质素项目质素40 95 。

5、 38 物业管理物业管理8 90 7.2 工程进度工程进度3 90 2.7 营销推广营销推广3 90 2.7 合计合计10094.3 房地产价格的影响因素分析 w 案例案例 （利用市场比较法加权平均计算XX花园的项目均价） 项目项目楼盘A楼盘B楼盘C楼盘D楼盘E楼盘F楼盘G楼盘H XX 花园花园 楼盘楼盘 价格价格 34003300340036205200355041003600 打分打分94.310196.795.2110.399.295.694.3 比较比较 价格价格 36053254351538014716.43578.44288.63816 权重权重10% 20% 15% 10% 15 。

6、% 15% 10% 5%100% 权重值权重值360.5650.8527.3380.1707.5536.8428.8190.83782.9 房地产价格的影响因素分析 确定项目均价的另外两种方法 w 成本定价法成本定价法 w 需求定价法需求定价法 房地产价格的影响因素分析 w 成本定价法成本定价法 1、土地取得费用、土地取得费用6、财务费用、财务费用 2、前期工程费、前期工程费7、其他费用、其他费用 3、开发建造成本、开发建造成本8、不可预见费、不可预见费 4、管理费、管理费9、税金、税金 5、销售费用、销售费用10、利润、利润 房地产价格的影响因素分析 一、土地取得费用一、土地取得费用 1、土 。

【房地产价格|房地产价格的影响因素分析】7、地出让金 2、契税 （按土地出让金的3%计算土地取得成本小计） 房地产价格的影响因素分析 二、前期工程费用二、前期工程费用 1、勘察设计费：按建安工程费用的4.5%计算 2、质检费：按建安工程费用的0.1%计算 3、防空地下易地建设费：按24元/平方米计算 4、安检费：按建安工程费用的0.1%计算 5、交易中心服务费：按建安工程费用的0.1%计算 6、定额管理费：按建安工程费用 的0.1%计算 7、科研、检验、试验费：按建安工程的1%计算 8、国土、消防、环保、城管部门收费：按建安工程费用的0.3%计算 9、咨询费：按建安工程费用的0.3%计算 10、招投标费：按1.5元/平方米计算 11、白 。

8、蚁防治费：按3元/平方米计算 12、施工图技术审查费：按勘察设计费用的10%计算 13、规划设计费：按20元/平方米.建筑面积计算 14、工程设计费：按30元/平方米.建筑面积计算 房地产价格的影响因素分析 三、开发建造成本三、开发建造成本 1、监理费、监理费:按建筑安装费用的按建筑安装费用的1%计算计算 2、建筑安装工程费、建筑安装工程费 2.1 主体工程 按2200元/平方米计算 2.2 水电安装费：按150元/平方米计算 2.3 电梯费：按150元/平方米计算 2.4 消防设施工程：按50元/平方米计算 2.5 通讯设施工程：按10元/平方米计算 2.6 煤气管道安装：按15元/平方米计 。

9、算 2.7 对讲系统：按20元/平方米计算 3、 配套费用配套费用（小区内给水、排水、煤气供电工程/绿化、景观/安防系 统） 房地产价格的影响因素分析 四、管理费用四、管理费用 按一三项之和的3计取 五、销售费用五、销售费用 按总销售额的1-3%计取 六、财务费用六、财务费用 按6%的年利率计算 房地产价格的影响因素分析 七、其他费用七、其他费用 包括监理费等等 八、不可预见费用八、不可预见费用 按一七项之和的5%计取 房地产价格的影响因素分析 九、销售税费：九、销售税费： 1、营业税：按销售额的5%计算 2、城市建设维护税：营业税*1/销售额*0.05 3、印花税：按销售额的0.1%计算 4 。

10、、土地增值税：按销售额的0.5%预收 5、所得税：按所得额的的30%计算 十、利润十、利润 控制在一般房地产项目的合理利润率内 房地产价格的影响因素分析 w 需求定价法需求定价法 是一种只考虑消费者的感受 ， 而不考虑生 产者成本的一种定价方法 ， 被广泛运用与新产 品的定价 。
房地产价格的影响因素分析 如何运用需求定价法？如何运用需求定价法？ 我们选择目标客户作为抽样调查的样本点 ， 对他们 提出以下两个问题： （1）当价格低到什么程度时 ， 您会认为是质量太差 而放弃购买？ （2）当价格高到什么程度时 ， 您会认为是价格太高 而不能购买？ 房地产价格的影响因素分析 假定调查结果如下（选取假定调查结果如下（选取 。

11、600个样本点调查）：个样本点调查）： 价格指标价格指标 质量太差质量太差 价格太高价格太高 650000 6750600 700012048 72504860 750019266 775072138 80009672 82501278 8500072 8750066 合计合计600600 房地产价格的影响因素分析 将调查数据进行统计分析 价格指标（价格指标（1）质量太差（质量太差（2）百分比百分比%（3）百分比累加百分比累加 （4） 价格太高（价格太高（5）百分比（百分比（6）百分比累加百分比累加 （7） 100-（4）-（7） 650000100 【逆序累加逆序累加】 0000 67506 。

12、0101000000 7000120209048882 72504887060101812 750019232626611299 7750721230138235218 800096161872126418 8250122278137721 850000072128911 87500006611100 【顺次累加顺次累加】 0 房地产价格的影响因素分析 影响项目均价的因素 影响单栋价格的因素影响单栋价格的因素 影响单套价格的因素 房地产价格的影响因素分析 影响因素影响因素 权重权重 因素细化因素细化 朝向朝向 30南、北向 ， 转角窗等 景观景观 50海景、山景等 噪声噪声 20临近城市道路 影响 。

13、楼栋价格的因素影响楼栋价格的因素 房地产价格的影响因素分析 A栋栋B栋栋 C栋栋 项目单栋排序：项目单栋排序：A栋栋B栋栋C栋栋 房地产价格的影响因素分析 影响项目均价的因素 影响单栋价格的因素 影响单套价格的因素影响单套价格的因素 房地产价格的影响因素分析 w 制定平面差制定平面差 所谓平面差 ， 是指项目同一楼层不同户别之间的 每平方米的价格差异 。
w 制定垂直差制定垂直差 所谓垂直差 ， 是项目同一单位不同楼层之间每平 方米的价格差异 。
房地产价格的影响因素分析 影响平面差的因素：影响平面差的因素： 因素一：朝向因素一：朝向 因素二：采光因素二：采光 因素三：通风因素三：通风 因素四：景观因素四 。

14、：景观 因素五：噪音因素五：噪音 因素六：格局因素六：格局 房地产价格的影响因素分析 w 朝向的等级划分朝向的等级划分 南东南西南东东北西西北北南东南西南东东北西西北北 朝向朝向 南南东南东南西南西南 东东东北东北 西西西北西北 北北 系数系数1.021.015 1.011.005 1.00 0.990.985 0.98 房地产价格的影响因素分析 w 采光对住宅的考量采光对住宅的考量 不同朝向的窗墙面积比不同朝向的窗墙面积比 朝向朝向 窗墙面积比窗墙面积比 北 0.25 西、东 0.30 南 0.35 房地产价格的影响因素分析 w 住宅的通风因素影响住宅的通风因素影响 风向玫瑰图风向玫瑰图 房 。

15、地产价格的影响因素分析 w 噪音对住宅的影响噪音对住宅的影响 一、交通噪音对住宅楼层高低的影响（纵向影响）一、交通噪音对住宅楼层高低的影响（纵向影响） 据环境保护部门通过现场监测 ， 并运用屏障插入损 失测量以及噪声预测模型等科学方法测试 ， 得出结论： 高处住宅交通噪音比地面大得多！高处住宅交通噪音比地面大得多！ 房地产价格的影响因素分析 w 噪音对住宅的影响噪音对住宅的影响 二、交通噪音对住宅楼层的影响（横向影响）二、交通噪音对住宅楼层的影响（横向影响） 交通噪音的横向影响取决于两个因素：一是交通流量 ， 二是车速 。
因此城市快速干道的噪音大 ， 城市支路的噪音小 。
城市快速路城市快速路主干道主干道次干道 。

16、次干道支路支路 路幅宽路幅宽40-6030-6020-3012-16 行车速行车速8030-6030-40 房地产价格的影响因素分析 w 不同楼层的景观分析不同楼层的景观分析 不同楼层的窗外景观可作出大致的划分：不同楼层的窗外景观可作出大致的划分： 1 1、一层 。
、一层 。
一层拥有独特的景观是显易见的 ， 可以将一层的部分 社区园林绿地群为该层业主的私家花园 。
2 2、二至七层 。
、二至七层 。
二至七层的楼房属于俯视景观的楼层 ， 站在窗边 可以俯视位于楼下的社区园林景观 。
3 3、七、七二十层 。
二十层 。
窗外的小区景观基本上是看不见的 ， 窗外景观 往往只能看到对面的楼房 ， 景观自然会稍逊一筹 。
4 4、二十层以 。

17、上 。
、二十层以上 。
虽然看不到小区内的园林景观 ， 但人们的视野 可以到达很远的地方 ， 景观变得更为卫辽阔 。
房地产价格的影响因素分析 w 住宅格局评价表住宅格局评价表 评价序号 层号 建筑面积 标准 总体评价 总评分 评分等级 B 165.44 大户型 南北通风 良好 83 户型 4房2厅2卫 标准参数 评价参数 评价意见 权重 评分 专 业 性 / 合 理 性 / 市 场 性 1 客厅使用面积 25 20.3 满足标准 5 5 2 客厅开间 3.9 5.0 满足标准 3 3 3 客厅实墙面长度M 4.2 4.2 满足标准 1 1 4 客厅使用面积 12 11.9 基本满足 4 4 5 客厅采光通风 。

18、状况 采光 采光 满足标准 3 3 通风 通风 满足标准 3 3 6 主卧室使用面积 14 16.5 满足标准 4 4 7 主卧室开间M 3.6 4.5 满足标准 2 2 8 其它卧室使用面积 12 8.7 未满足标准 2 1 9 小卧室使用面积 10 8.6 未满足标准 2 1 10 厨房使用面积 6 7.8 满足标准 3 3 房地产价格的影响因素分析 w 住宅住宅格局格局评价表（续表评价表（续表) ) 专 业 性 / 合 理 性 / 市 场 性 11厨房净宽 1.8 2.3 满足标准1 1 12厨房操作面长M 2.7 4.7 满足标准 1 1 13单间卫生间使用面积 2 2.1 满足标准。

19、2 2 14双卫生间总使用面积 7 9.8 满足标准 2 2 15三卫生间总使用面积 9 8 未满足标准 2 1 16卫生间净宽M 1.8 2.2 满足标准 1 1 17景观阳台进深M 1.5 1.5 满足标准 2 2 18生活阳台台进深M 1.2 1.65 满足标准 1 1 19储藏间使用面积 3 3 满足标准 1 1 20层高 M 3.0 2.9 未满足标准 3 2 房地产价格的影响因素分析 影响垂直差的因素：影响垂直差的因素： 1.楼层景观楼层景观 楼层的景观价格差一般在楼层的景观价格差一般在50-100元元/平方米 。
平方米 。
楼层数越多 ，则最高与最低单价楼层的价差也越大 。
当外界环境出现突变情 况（如低矮房屋遮挡等） ， 则上下两层之间会出现“跳差” 。
2.环境噪音（见前环境噪音（见前交通噪音对住宅楼层高低的影响交通噪音对住宅楼层高低的影响） 房地产价格的影响因素分析 w 总结总结 项目均价项目均价 市场比较法 成本定价法 需求定价法 单栋价格单栋价格 景观朝向 噪音 单套价格单套价格 水平差 垂直差 区域位置 项目质素 物业管理 五大影响因素五大影响因素 工程进度 营销推广 朝向 采光 通风 六大影响因素六大影响因素 景观 噪音 格局 房地产价格的影响因素分析 谢谢 谢谢 ！ 。

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标题：房地产价格|房地产价格的影响因素分析