酒店定位根据根据海南省国际旅游岛建设计划 ， 未来将高标准建设一批精品度假区如海棠湾、香水湾、清水湾等 ， 随着高端旅游设施的完善和相关产业的聚集 ， 这些区域势必成为三亚高端旅客的集中地 。
酒店定位为高端商务度假酒店 。
客源定位以下以类： 高端旅游团队来源：岛外高端客户群体目地：来陵水旅游休闲度假 高端商务人士来源：岛内外高端商务客户群体目地：来陵水进行商务交流及商务会谈 政府单位来源：岛内外各地政 。

19、府机关单位目的：来陵水进行工作考察、召开会议 酒店式公寓定位结合陵水县旅游发展趋势 ， 根据候机楼特点 。
酒店式公寓定位为酒店式国际公寓 ， 提供完善的酒店式服务 ， 面向国内外来大三亚旅游、商务的客群 。
公寓销售以国内中产阶层为主 ， 具体定位如下 。
客户来源：以岛外东北、北京、上海、山西、江浙等中产阶层为主 ， 海南岛内少数中产阶层为辅；客户特征：身家数百万 ， 小型私企业主、企业中高管、高级公务员等置业动机：度假兼投资、养老、投资核心驱动因素：总价、投资回报；公寓品质；交通通达性；配套便利性 商业定位作为候机楼配套商业 ， 定位相对高端 。
招商面向中高端国内外品牌、精品超市 。
五、投资估算与资金筹措 投资估算项目总投资额为4 。

20、8286.43万元 ， 其中开发成本44685.73万元 ， 开发费用为3600.7万元 。
（详见投资成本估算表）项目投资汇总表项目名称总额占总投资比例开发成本44685.73 92.54%土地开发成本6025.50 12.48%开发前期准备费1501.98 3.11%建安工程费33411.47 69.19%设备及工器具购置费649.07 1.34%社区管网工程费324.24 0.67%园林环境费244.29 0.51%市政路网工程费0.00%预备费2529.17 5.24%开发费3600.70 7.46%开发间接费1264.70 2.62%期间费2336.00 4.84%开办费0.00%成本合计482 。

21、86.43 100.00% 融资方案城市候机楼前期是以公益性项目立项 ， 涵盖主题建筑与酒店、酒店式公寓的结合 ， 配以物流、商务、会议、旅游、娱乐、餐饮等设施 。
前期均以三亚凤凰机场名义跟进 ， 并取得政府支持 ， 建议继续凤凰机场名义拍地 ， 凤凰机场出资购买土地 ， 再委托海岛建设开发 。
项目开发主要业态为酒店、酒店式公寓、城市候机楼、仓储物流中心、商业铺面 。
根据农发行银行贷款政策 ， 除酒店用酒店式公寓不符合贷款政策外 ， 其余项目可打包进行融资 。
酒店部分可以酒店内部装修及基础设施配套进行部份融资 。
酒店式公寓部分 ， 通过销售酒店式公寓回笼资金后 ， 滚动开发 。
项目总开发成本为48286.43万元 ， 项目建设期为24个月 ， 所需资金 。

22、来源银行贷款、自有资金和产权式酒店销售 ， 项目拟以“航空物流基地”的名义向农发行融资贷款约21000万元 。
项目前期购买土地及设计费用投入(即支付土地出让金6025.50万元及设计款等项目前期准备费1112.58万元) ， 公司拟向三亚凤凰机场进行内部企业拆借 。
六、财务分析项目收入主要包含3部分：酒店经营收入、酒店式公寓销售收入、候机楼、货运物流和仓储区、商业、地下车库经营收入 。
1. 酒店经营收入酒店客房收入：按照陵水县目前的酒店行业状况 ， 结合本项目的特点 ， 预计酒店旺季（10-3月）平均入住率约为85% ， 平均房价约为350元 ， 淡季（4-9月）平均入住率约为55% ， 平均房价为200元 。
根据入住率变化和房 。

23、价变化 ， 估算年客房收入约为1486万元（见下表） 。
时间1-3月、10-12月4月9月客房数量200天数182183入住率85%55%平均房价350200收入（万元）1,083403总收入（万元）1,486酒店服务收入：按客房收入60%计算(参考同业估算) ， 预计年收入约891.6万元 。
酒店2014年总收入为：1486+891.6=2377.6万元按经营期15年计算 ， 预测总收入前10年每年递增10 ， 后5年每年递增5 ， 累计酒店经营总收入为28764.56万元 。
2. 酒店式公寓销售收入考虑相同区位 ， 相同档次的住宅目前销售状况 ， 结合本项目的特点 ， 综合确定本项目酒店式公寓销售均价8000元/,可售面积7 。

24、2067*85%61256；预计2012年底开始预售 ， 2014年售罄 ， 住宅总销售收入为0.8.万/*61256=49005.56万元 。
3. 候机楼、货运物流和仓储区、商业、地下车库经营收入经测算 ， 候机楼15年收入为1634.62万元 ， 货运物流和仓储区15年收入为235.98万元 ， 商业、地下车库15年收入为9020.1万元 。
总计为10890.7万元 。

稿源：(未知)

【傻大方】网址：/a/2021/0902/0024075232.html

标题：水城|陵水城市候机楼项目立项报告24p( 四 )