合肥房博士|2020年合肥地铁房价分析及投资购房建议本文为合肥房博士独家原创首发！

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2019年4月，我在学区房分析文章：《合肥学区房成交分析及投资建议（2019年4月汇总）》中指出：
学区决定房价的上限，地铁决定房价的下限。在持续调控的当下，合肥楼市分化愈加严重。许多房龄较老、户型偏大、位置偏远、品质较差又处于劣质板块的老旧二手房，流动性越来越差，逐渐沦为了僵尸资产，已经到了无人问津的尴尬境地。
房博士通过对合肥房产的深入研究发现，地铁，可以有效地提高房产的流动性，同时对于劣质资产的价格，起到了托底作用。
今天详细给朋友们分析一下合肥地铁的投资价值。
地铁房与非地铁房的定义：
地铁对于生活带来的便利，主要体现在非常准点、节省通行时间、节约通行费用等方面。而这些优势会直接体现在房价上。
地铁的便利程度，第一要素就是小区到地铁口的距离，理论上来说，地铁口到小区的距离越近，越能节省时间成本，地铁产生的附加值越高，这种附加值会体现在房产的增值上；反之，弱距离越远，则地铁的附加值越低，房子缺少了地铁加分项，投资价值变低。为了精准的考察距离对地铁的影响，本文将
小区中心点到地铁口2000米以内的房产，定义为地铁房；
超过2000米（步行超过20分钟），地铁价值大打折扣，定义为非地铁房。
地铁房的分档：
根据小区到地铁口的远近，将地铁房分为以下四个档次进行研究：
小区中心点到地铁口<500米为一档地铁房；
小区中心点到地铁口500-999米二档地铁房;
小区中心点到地铁口1000-1499米三档地铁房;
小区中心点到地铁口>1500米四档地铁房。
合肥地铁虽然规划了10多条，目前实际投入使用的只有3条：即地铁1、2、3号线。
|地铁1号线2016年12月26日建成通车；
|地铁2号线2017年12月26日建成通车；
|地铁3号线2019年12月26日建成通车；

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（上图非标准尺寸，标准地铁图，可关注微信公众号：合肥房博士，在后台回复：地铁，查看。）
众所周知，房产投资，最重要的两个指标，是流动性和升值率。
地铁对房产的流动性研究，可以从成交与挂牌之比以及成交周期两个指标来进行研究。
一、地铁房与非地铁房关键指标分析
我统计了2017-2020年地铁1-3号线地铁房及其他非地铁房的挂牌数量、成交数量、成交价格、成交周期等关键数据指标，进行分析。共选取成交样本29263个。
需要说明的是，成交数据时间跨度比较大，本文对距离1-3号线各站点2公里以内的小区，归类为地铁房，对4号线之后的所有地铁站周边房源样本均标记为非地铁房。对同时在多个地铁口附近的小区，归属为最先运营的地铁线。
统计结果如下：

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2020年7月，地铁房挂牌量23244套，非地铁房挂牌44498套，地铁房的供应量，占总挂牌量的34.3%；
近4年来，地铁房成交13743套，非地铁成交15520套，地铁房的成交量占总成交量的46.9%；
地铁房的成交量占比，比挂牌量占比，要高出13%！

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近4年来，地铁房成交周期为97.3天，非地铁房成交周期为104.3天；
地铁房比非地铁房的成交周期，短7天！
【合肥房博士|2020年合肥地铁房价分析及投资购房建议】近4年来，地铁房成交均价为17401元/平，非地铁房成交均价15648元/平。
地铁房较非地铁房，溢价11.2%！