合肥房博士|2020年合肥地铁房价分析及投资购房建议( 四 ) 本文为合肥房博士独家原创首发！

2017年12月26日地铁2号线开通， 2017年全年， 2号线的成交均价是16899元/平。与我们的预期完全相反， 2018、2019年连续两年，地铁2号线的成交均价却是连续下跌的，直到2020年价格有所反弹，但仍没有达到2017年的水平。

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2019年12月26日地铁3号线开通， 3号线在2019年成交均价为19312元/平，较2018年出现了一个明显的涨幅，涨幅达到8.7% 。但是2020年，整个3号线的成交均价，又与2019年基本持平。

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由于数据限制，无法追溯2015、2016年的1、2号线的价格走势。不过通过3条地铁线的价格走势，可以大概推断。地铁在通车当年，价格会有一个较明显的涨幅，处于高位。比如地铁3号线在2019开通，所以2019年大涨；2017年的2号线，在成交价格方面，也处于高位......
由于开通当年涨幅过大，导致在地铁开通之后的1-2年里，成交价格反而处于横盘或者回调的状态。那么，对于地铁房的投资，建议不要在地铁开通当年买入。反之，那些想利用地铁利好，高位卖出手里房产的朋友，建议在地铁开通当年的价格高点卖出。
2017-2020四年间：
地铁房的成交均价分别是：16864元/平、16722元/平、17282元/平、17544元/平；
非地铁房的成交均价分别是：15885元/平、15922元/平、15501元/平、15265元/平；
根据地铁房和非地铁房的成交均价走势，可以得到如下溢价走势图：

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虽然单条地铁线的成交价格，并不是线性上涨的。但是地铁房，相对于非地铁房的溢价率，却是逐渐上升的。地铁房相对于非地铁房的溢价率，在2017、2018年间维持在较低的水平。 2019年地铁3号线开通后，合肥地铁网形成， 2019年溢价达到11% ， 2020年上半年，溢价率进一步升高，达到15% ，地铁房的成交均价，与非地铁房之间的差距，有进一步拉大之势。
考虑到1,2,3号地铁经过的区域，有大量优质板块和顶级学区，所以15%这个数据可能要高于实际溢价。如何修正？是我下一步研究的重点，
通过流动性、成交价格、升值率、溢价率等参数的研究，可以明确的是：一二档地铁才是真地铁房，地铁在房价中的影响和权重正在加大。房博士对于地铁的研究才刚刚开始，后期会有更详细深入的地铁房投资攻略带给大家。欢迎大家持续关注我。
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