合肥房博士|2020年合肥地铁房价分析及投资购房建议( 三 ) 本文为合肥房博士独家原创首发！

而四档地铁房的成交周期超出1-3档15天以上。说明当地铁距离超过1.5公里的，在市场上已经处于受排斥的对象，购房者会有意避开。
四档地铁房，无论是成交挂牌比还是成交周期，都表现出明显的劣质性。随着合肥地铁网络的逐渐完善，对于地铁距离超过1.5公里以上的房产，投资的朋友，建议慎重考虑。在我小密圈中，此类房产，已经不做推荐（顶级学区房除外）。
三、地铁对房产的升值率影响分析
2017年至今的成交数据显示，地铁房比非地铁房成交均价，高出11.2% 。举一个简单的例子，如果一套近地铁口的房子可以卖160万，那么其他条件相同的情况下，一个远离地铁配套的房产，大概率需要低于150万才可以卖出。为了更深入研究地铁距离与房价的关系，我对2017年以来成交均价做了详细的统计，如下：

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一档地铁房（<500米）的成交均价为17939元/平；
二档地铁房（500-999米）的成交均价为17806元/平；
三档地铁房（1000-1499米）的成交均价为16870元/平；
四档地铁房（>1500米）的成交均价为15909元/平。
一档、二档、三档、四档地铁的成交价格由高向低，依次下降。
显然，在房产交易时，价格是最敏感的因素。所以成交价格数据，比成交周期和成交挂牌比更加敏感，随着地铁房的距离的增加，成交均价是逐渐走低。

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一档地铁房的成交均价最高。再深入对比1、2、3三条地铁线的价格走势，不难发现：无论地铁1号线、2号线还是3号线，一档地铁房的成交均价都是最高的。从投资角度来说， 500米以内的距离，给予地铁的加成是最稳定的。
超过1000米以后，三档地铁房，在不同的地铁线，价格走势同样表现出很大的波动性：
地铁1号线的二档地铁房价格，低于三档地铁房3.3% 。
地铁2号线的二档地铁房价格，高于三档地铁房16.5% 。
地铁3号线的二档地铁房价格，略低于三档。

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这一点恰好验证了成交周期的走势。在三档地铁房阶段，价格波动非常的大。当地铁超过1公里以后，地铁对房价的影响减弱，三档地铁房的投资，重点考察的是房子的学区，品质，新旧，商业等其他加成。
与地铁口超过1500米以后，无论是1号线、2号线还是3号线，四档地铁房的价格明显走低，而且惊人的向同一个低点靠拢。
四档地铁房的成交价格是15909元/平；非地铁房的成交均价为15648元/平，两者的成交均价非常接近。当地铁口超过1500米以后，地铁加成迅速衰减。地铁对房价的影响基本可以忽略。
四、地铁房的升值走势研究
为了精准了解地铁房的升值率，指导我们地铁房的投资，我统计了合肥全市地铁房、非地铁房、地铁1号线、2号线、3号线近4年来的成交均价以及他们的升值率。如下表。

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让人失望的是，地铁开通以后，单条地铁房的价格走势，并没有表现出明显的涨幅；
2016年12月26日地铁1号线开通，开通之后， 2017-2020年4年间，地铁1号线的成交均价每年只有1%左右的涨幅，涨幅并不大，价格平稳。从地铁1号线的价格走势看，地铁的房价的拉升，并不明显。

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