保利|物业上市公司告别普涨，分化期到了毛利率|碧桂园|板块|增值|保利物业|物

火了两年的物业股，终于走向分化。
11月17日，金科服务（09666.HK）在香港主板挂牌上市，早盘以46.05港元高开高走，盘中最大涨幅超7% ，市值一度超过300亿港元，直逼头部物管企业保利物业（06049.HK）。
与之对应的是不久前，合景悠活（03193.HK）和第一服务（02107.HK）先后破发，后者挂牌首日暴跌27%；而同期挂牌的世茂服务（00873.HK）上市当日，数亿神秘资金在收市前数秒积极护盘拉升，方得以平盘收市，避免破发。
“投资者不傻，市场一定会走向分化。 ”金科服务董事长夏绍飞预测。
估值分化，也体现了资本市场对于物管企业定价上的分歧和纠结，物业股在经历了普涨之后，也终将走向价值的回归——物业股的本质属性是什么？是负责清洁安保的传统服务行业，还是掌握巨大客户流量的线下平台？板块估值应参考现金奶牛的消费股，还是依托流量的平台科技股？
业务层面上看，以碧桂园服务、雅生活为代表的头部物企，因其强劲的盈利能力备受市场青睐；保利物业，以及未上市的万科物业，则试图超越“物业”概念本身，以城市服务重塑行业价值。
物管行业虽然仍处于规模高增长阶段，但主营业务对于大股东的过度依赖，增值服务中的关联交易过多，又让高增长的价值大打折扣。随着物业股数量越来越多，一些盈利虽高但过度依赖母公司输送的企业，将必然回归理性估值体系；而能重塑中国社区和城市的服务生态的企业，也终将脱颖而出。
市场走向冷静
近期排队上市的物管企业，正面临急转直下的资本市场环境。
“自9月份以来，物业股股价明显下挫， 30家物业股的跌幅约10% ，其中13家跌幅在10%以上。 ”易居控股研报显示， 10月份成功上市的4家物企，有3家股价破发，其中第一服务上市首日跌约27% ，刷新纪录。
龙头物企保利物业，如今股价已较今年5月份的高点跌去近四成。物业股当下境遇，与去年跑赢大盘、疫情下仍然上涨态势形成鲜明对比。短短几个月，市场对物业股的态度发生逆转。
“物业管理板块的 IPO 高潮成为板块调整的直接诱因。 ”中信证券指出，从最初的一、二级市场套利心态，到同时出现恐慌，其中固然有并购环境恶劣、产业链整合难突破等基本面因素，但短期直接诱因就是IPO 规模过高。
“三道红线”之下，通过股权融资补充权益，房企可显著改善杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。因此，开发商分拆上市的意愿集体暴涨，无论物业管理板块是否已经运营成熟。
从根源上讲，市场给予物业板块的高估值，才是吸引房企入局的核心因素。目前，百强房企平均市盈率约10倍，而物业板块平均市盈率达到30倍，典型如碧桂园服务，目前市盈率超50倍，总市值超千亿港元。
【保利|物业上市公司告别普涨，分化期到了】投资机构也不甘错过盛宴。截至目前物企IPO中，至少有16家公司引入基石投资者，高瓴资本、红杉资本、腾讯和阿里，更是这场资本盛宴中的常客，其中高瓴资本已入股5家上市物企。
现金流稳定、收入和盈利高增长的确定性，是目前港股市场对物管股的估值逻辑。面对市场走势，保利物业总经理吴兰玉对第一财经表示：“股价的回归不见得是坏事，之前估值很高，我心里特别慌，心想这股价得透支我们多少年的成长空间。 ”

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利润率的差异
市场的分歧，还缘于物管企业在盈利上的分化加剧。如果对比物业公司毛利率可发现，排在前列的是奥园健康、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、正荣服务这类中小规模公司，碧桂园服务、雅生活毛利率也均位于前列；而保利物业、中海物业、万科物业等则排在末尾。