保利|物业上市公司告别普涨，分化期到了( 二 ) 毛利率|碧桂园|板块|增值|保利物业|物

截至上半年末，碧桂园服务在管面积为3.2亿平方米，保利物业在管面积3.17亿平方米，雅生活在管面积3.53亿平方米，三者差距不大。但从毛利率看，保利物业为20.4% ，碧桂园服务和雅生活服务分别高达37.2%、36% 。
再看刚上市的世茂服务，过去三年营收分别为10.43亿元、13.29亿元以及24.89亿元，毛利率也从27.5%提升至2019年的33.7% 。不过截至10月12日，公司在管面积仅1.018亿平方米。
规模相差不大的物管公司，盈利水平却出现如此差异，甚至中小型公司毛利指标更高，其关键在于物企社区增值服务这一板块。
譬如碧桂园，上半年物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务营收分别同比增加57.3%、96.2%、13.2% ，营收占比分别为63.8%、9.6%、10.8% ，增值服务对公司盈利空间拉动作用明显。
世茂服务近年来盈利高增，一定程度上也缘于增值服务的拉动。过去三年，该公司社区增值服务营收占比上升至26% ，截至2019年该业务毛利率高达47.5% ，高于传统物业管理服务及非业主增值服务。
反观保利物业，上半年毛利率为20.4% ，其中物业管理服务毛利率约17% ，非业主增值服务毛利率约20.7% ，社区增值服务毛利率约30.2% ，社区增值服务对其盈利的拉动低于行业平均水平。
值得注意的是，物管公司的传统物管服务收入难以调节，增值服务收入却有一定的操作空间。如果房企将自身利润通过关联交易输送给物业公司，后者的盈利及估值水平将大幅上升。
中信证券直言，关联房企的支持并非都是不合理的利益输送，但开发企业对物业管理公司“扶上马、送一程” ，在做法和会计处理上无统一标准，会导致部分高毛利率企业不值得高估值，因其业绩包含一部分关联方支持的因素。
当下的估值逻辑无法反映物企的品牌、服务水平。若某公司持续扩大系统研发投入，配备足够人员，提升满意度；另一家牺牲品质，增加单位人工在管面积，短期内后者盈利能力确实可能超过前者。
“这些都引发了市场对物管公司业绩的质疑。 ”中信证券表示，物管公司离开开发企业真能业绩高增长吗？如果板块业绩增长是来自开发企业，那岂不是在大周期而言物管公司是没有成长空间的？
如果投资物业公司的成长性，那中小型企业未来空间很小，在头部企业资源和话语权趋向集中的环境下，谁能建立强大的品牌，以及专业化和差异化的增值服务能力、抵抗住科技进步的挑战，才能脱颖而出。
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