上海高院无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点（类案系列）( 二 ) 为全面提升法

处理房屋租赁合同无效后果时，法院要根据诚实信用原则，充分考虑当事人的过错程度、房屋使用状况、合同主体义务、合同履行情况等因素，在当事人之间合理分配责任，避免一方因合同无效而获益，实现各方当事人之间利益的救济与平衡。
（一）导致合同无效的主体过错责任认定
在该类案件中，法院需首先确认导致房屋租赁合同无效的主体过错责任。实践中导致合同无效主要存在两种情形：一是租赁房屋系违法建筑；二是非法转租。1、租赁房屋系违法建筑情形下的主体过错责任认定
随着环境综合整治行动的开展，因房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设，无合法建设手续而认定合同无效的案件占无效房屋租赁合同案件的绝大多数。此种情况下，法院应考虑租赁房屋的产权状态、当事人对房屋的认知情况、承租人是否尽到注意义务、出租人是否存在承诺保证、隐瞒或欺诈等情形，对双方过错责任进行综合认定。
第一，提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务。通常情况下，出租人作为租赁房屋的管理人或实际控制人，对租赁房屋的实际状况相较承租人而言应更为清楚。在租赁合同因房屋的违法性而无效时，承租人虽然对租赁房屋的状况亦具有审慎的注意义务，但疏于注意的过错程度较轻，应对合同无效造成的损失承担次要责任，具体责任比例由法院视案情酌定。
第二，如有证据证明承租人明知合同无效情形仍然承租房屋的，法院一般应认定其与出租人存在同样过错，双方对合同无效造成的损失承担同等责任。
第三，如承租人在房屋租赁合同订立过程中已尽到相应注意义务，而出租人提供虚假材料致使承租人有理由相信租赁房屋合法的，对于合同无效造成的损失承租人原则上无需承担责任。
如案例一中，赵某疏于对房屋属性及相应权证进行核查，仅基于出租人的口头保证便签订房屋租赁合同，未尽到相应的注意义务，故法院判决赵某对合同无效承担30%的责任；刘某明知未经审批的自建房屋属于违法建筑，故应对合同无效承担70%的责任。
2、非法转租情形下的主体过错责任认定
承租人未经出租人同意将房屋转租的行为未被法院认定为有效的，承租人在明知的情况下仍与次承租人签订合同，承租人一般应承担主要的过错责任，次承租人在签约前未尽到审慎的注意义务则应承担次要的过错责任。次承租人的审慎义务通常表现为要求出租人出示前手合同或出租人同意转租的证明等。
3、合同事先约定无效后果的主体过错责任认定实践中，租赁合同中往往对合同无效责任分担直接作出约定，此种约定应属无效。原因在于，该约定不属于《民法典》（草案）第507条规定的“合同争议解决条款” ，也不属于《民法典》（草案）第567条规定的“结算和清算条款” 。若法院确认当事人事前对合同无效后果的约定效力，则会与基于法律否定性评价的合同无效后果产生逻辑冲突。当然，租赁合同被仲裁机构、法院认定为无效后，当事人再就合同无效后果的处理达成一致的，应当认定为有效。需要注意的是，当事人在租赁合同中关于合同无效责任分担的具体约定，在一定程度上可作为识别当事人风险预见和主观过错程度的判断依据。
（二）合同无效后损失赔偿的认定
在对导致合同无效的主体过错责任作出认定后，法院应进一步审查损失赔偿的具体范围、标准和数额。此时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要避免当事人重复获利的情形。在无效房屋租赁合同案件中，损失赔偿的认定主要涉及房屋装饰装修损失及扩建损失的认定。
1、合同无效后损失赔偿的范围认定
与合同解除情形下合同主体因违约所承担的损失赔偿责任不同，合同无效后当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿。目的在于补偿一方当事人因合同无效而实际遭受的损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态。信赖利益不包括、亦不应超过合同履行利益，即合同履行后可以获得的利益。据此，租赁合同无效的损失赔偿范围通常仅包括装饰装修费用、改扩建费用等直接损失，而不包括承租人的经营损失、员工遣散费等间接损失。