上海高院无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点（类案系列）( 四 ) 为全面提升法

3、扩建损失的认定
（1）扩建损失的审查规则
合同无效时，在承租人未经出租人同意扩建的情况下，产生的损失由承租人自行承担。在承租人经出租人同意扩建的情况下，双方对扩建费用的处理没有达成一致但办理合法建设手续的，扩建费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，由双方按照过错责任分担。
需要注意的是，法院对双方的过错责任及损失的认定，可根据合同的相关约定、租赁标的物本身的合法性、双方的报建义务、配合行为、扩建受益情况、扩建规模、风险控制、造价费用现值等因素，结合当事人的主观过错，确定合理的责任比例及损失金额。
（2）承租人自行扩建部分损失的处理要点
无效房屋租赁合同案件中，承租人自行扩建，该建筑物因系违法建筑被拆除后，承租人要求出租人分担损失的，法院应结合承租人是否要求办理建设手续、是否对违法建筑物风险得以预见、出租人是否因该建筑物收取租金等因素予以综合认定。
如案例二中，因B公司出租的厂房本身不具备合法建设手续，在此基础上扩建后的建筑物取得合法手续的可能性较小，故对于扩建部分拆除的风险， B公司应有预见能力，但B公司仍持放任态度同意A公司扩建，其应就相关损失承担次要责任。因此，法院判决B公司赔偿A公司一定比例的扩建费用损失。
（3）扩建损失的计算方法
与装饰装修物处理中计算现值损失不同，扩建损失以扩建物的造价为标准。基于平衡双方利益的考虑，法院计算该类损失时一般可采用工程造价费用支出法，即以扩建时承租人实际支付的工程造价费用作为扩建损失。实践中，具体数额可根据个案中扩建物的使用状况、实际利用价值、出租人的扩建受益情况、市价波动、政策形势等因素予以综合认定，避免任何一方因合同无效而获益。
（三）房屋返还及占有使用费的认定
房屋租赁合同被认定无效后，依据无效合同的处理原则，承租人应返还因合同取得的财产，包括租赁房屋及实际占有房屋所获取的占有利益；出租人则应返还承租人因签订合同所获取的利益如租金、保证金等。实践中承租人应返还的财产与出租人应返还的租金等可相互抵扣。
1、房屋返还的处理要点（1）关于及时交接房屋的释明无效房屋租赁合同案件中，因牵涉事项较多，往往需启动司法鉴定程序，审理期限较长，法院应先充分询问当事人关于租赁房屋的使用现状。如租赁房屋已处于无人使用的空置状态，法院应引导双方当事人及时交接租赁房屋，以避免双方在诉讼期间损失的进一步扩大。
（2）关于次承租人返还房屋的释明
房屋租赁合同被认定无效后，出租人既可依约要求承租人返还房屋，亦可在实际使用人系次承租人的情况下，以房屋所有权人的名义要求次承租人腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可向其释明，告知其可追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如次承租人人数过多，且诉求利益各不相同，则法院不宜追加次承租人为第三人，可根据案件具体情况，由当事人另行解决。2、房屋占有使用费的标准认定（1）房屋占有使用费的一般认定规则
合同无效情形下房屋占有使用费的认定并无绝对标准，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。在审理时法院应避免简单、机械地以租赁合同中的租金标准确定占有使用费标准，要充分考虑承租人经营或添附等行为与房屋增值或贬值之间的关联性，避免利益失衡。
（2）特殊情形下房屋占有使用费的标准认定
在标的物违法、房屋具有重大瑕疵不能正常使用，或因租赁合同期限较长，租赁市场价格发生大幅波动、合同约定的租金标准明显背离市场价格的情况下，如完全参照合同约定的租金标准确定占有使用费则有失公平。此时，法院应促成双方当事人就使用费标准达成一致；无法达成一致的，可审查承租人对房屋的实际使用状况、房屋适租性、承租人是否对房屋质量问题提出异议、要求修复以及合同目的是否实现等多项因素，并参考同类地段同类房屋的租金情况，合理认定占有使用费的计算标准及调整比例。