上海高院无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点（类案系列）( 五 ) 为全面提升法

如案例三中， C公司使用涉案房屋对外正常经营已持续较长时间，法院结合C公司使用涉案房屋的情况及导致合同无效的原因、租赁市场价格变动情况、房屋瑕疵、合同履行状况等因素综合认定C公司应按照合同租金标准的60%支付房屋占有使用费。
（3）转租情形下房屋占有使用费的标准认定
因房屋被次承租人继续占有使用而不能返还，出租人请求参照租赁合同或转租合同的租金标准，向承租人或次承租人主张逾期返还房屋占有使用费的，法院一般应予支持。基于对租金标准的合理性、市场行情以及促使次承租人尽快搬离等因素的考虑，法院一般应参照转租合同的租金标准认定出租人向次承租人收取房屋占有使用费，具体标准还需根据实际案情具体判断。
（4）免租期内房屋占有使用费的标准认定
无效房屋租赁合同案件中约定的免租期条款应同时无效。承租人应返还免租期内占有房屋所获取的利益，即出租人有权基于不当得利向承租人主张该期间的房屋占有使用费。一般情况下，出租人在免租期内的收益实质体现在租赁期内所收取的租金总额中，如在租期履行完毕的情形下，可理解为出租人已实际实现免租期的收益，故其无权再行主张。因此，基于公平原则，法院应在参照合同约定租金标准的情况下，结合承租人实际占有房屋的时间与合同约定租期的比例，以及房屋能否正常使用等履行状况，公平、合理地确定免租期内的房屋占有使用费。
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其他需要说明的问题
在违建房屋整治过程中，如出租人就装饰装修及扩建房屋部分等获得补偿，因该补偿不属于合同无效所导致的后果，承租人要求对该补偿进行分割的，法院不可直接将其作为合同无效后果进行处理，应当结合补偿协议内容、补偿项目及构成、承租人的贡献大小等因素予以综合认定。
来源｜上海市第一中级人民法院作者：凌捷、熊洋编校：郭磊责任编辑 | 邱悦声明【上海高院无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点（类案系列）】