惠州房产小胖|房地产调控之限贷-----对楼市的作用和应对( 二 ) “限贷直接影

没有购买能力的需求是无效需求，比如我也想买个好地段的大别野，但是钱不够就不算有效需求，短期而言，有效需求才能够影响价格。

03
—
限贷也是防风险的需要
限贷的另一个目的是防风险，尤其近几年我国防控金融风险的要求，其中2016年12月《中央经济工作会议》就提出：要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。
我国一直高度重视房地产可能带来的风险，其中时任中央财经领导小组主任的刘副总理在2012年时牵头几个金融部门出版了《两次全球大危机的比较研究》一书，其中几点危机爆发的原因为：危机往往发生在繁荣之后；过程中又伴随着收入分配差距过大的问题；大众的心理处于极端投机状态；两次危机都与货币宽松政策有关。由此就不难理解我国房地产调控的基本思路了。
限购与限贷都是防止房地产风险的措施，限购防止一家拥有多套房产，市场波动时可能的抛售；限贷防止多套房产还是由高债务买来的，这样风险更大。无论什么资产，风险的形成都类似，即风险是涨出来的，随着15年16年由一线城市开始的新一轮房价暴涨，房地产的短期风险聚集，也是房地产调控的原因之一。
04
我国目前的贷款率比较
限贷就是限制买房贷款率，即交易杠杆率，定义为当期新增购房贷款金额/当期住房成交金额。统计局数据显示， 2020年1-6月，新增购房按揭贷款规模1.32万亿元，同期成交住房金额5.96万亿元，交易杠杆率22% ，由于统计局数据来源是开发商，因此数据统计范围仅包括新房，即我国当前新房交易杠杆率22% 。
根据《央行2020年第二季度货币政策执行报告》，我国个人住房贷款余额为32.5万亿元，比2019年末增加2.16万亿元，其中比统计局数据多出的0.84万亿是二手房按揭贷款。
参考广发证券2016年测算，新房交易杠杆率为27% ，综合新房与二手房的交易杠杆率为36% 。我们都知道，国外发达国家购房贷款时首付比例很低，美国与日本泡沫破裂前的交易杠杆都接近100% ，远高于我国目前水平。
另外，对比2016年与2020年数据，单从新房贷款率来看，这几年的杠杆率是明显下降的，也说明限贷的作用是比较明显，这一点从历年房地产企业资金来源之一的个人按揭贷款累计值的增速也看得出来：

这个指标与信贷政策尤其是房地产信贷政策高度相关，对于楼市熟悉的读者应该也很容易看到，个人按揭贷款累计值的增速与房价的走势也是高度相关的。
正如前述汇总的调控政策所言，我国的调控多以短期为主，长期而言，我国目前的交易杠杆不高，可以说是很低，单从这个角度来看，我国房地产的风险也是不高的。
对于微观层面的个人而言，有时是很健康的需求被限制，比如换了工作生活的城市，比如改善，这时可以采取一些灵活选择加以应对，这本身无论在微观层面还是宏观层面都是有利无害的。

更多的着眼于短期本身并没什么不妥，短期是生存问题，长期是健康问题，在面临生存问题时健康问题当然要让渡于短期，也就是目标的取舍。正如今年疫情以来各国的政策选择一样，都是要先采取宽松货币政策和财政政策，至于资产价格是否健康，那是以后要考虑的问题了。
更多房地产调控政策中关于限贷及其由此带来的影响和应对，以及其他任何房产政策方面的问题，欢迎关注我们并联系小编具体咨询。