子木聊房|房贷利率下降，刚需何时买房？( 二 ) 文/子木昨天

房贷利率=LPR利率（5年期以上）+加点。
其中， LPR利率跟经济走势、货币走势有关，而加点则由政策和银行决定。
今年疫情是任何人都无法预料的“黑天鹅”事件，打乱了整体的规划节奏。疫情期间对经济造成了重大的冲击，所以在上半年我们对于房地产还是有一定念想的。
这从LPR利率走势可以看出，从去年出台LPR利率制度后，指数就一路下调，每次LPR利率下调，对市场均有强烈的「乘数效应」，所以每次LPR利率下调，就有银行跟着下调加点。
然而LPR（5年期）从最初的4.85%下降到今年4月份的4.65%后，就被锁死了，到现在已经连续7月未动。这是为什么呢？
答案只有一个：房地产对经济的负面作用开始大于正面。
数据显示，二季度央行开始释放货币刺激小微企业经济，疫情逐步消散后，我国工业市场经济开始逐步复苏，目前来看，整体的经济运行的情况和疫情之前差别不大。
而且通过此次疫情，我们发现，房子卖不出去的时候，经济也可以通过实体经济做到有效复苏。 “脱钩房地产经济之路”是走得通的。
可以预见的是，经济恢复良好的状态下， 5年期以上LPR报价利率下行空间会非常小，未来一段时间内会保持现在的数值低位徘徊。
4政策面收紧
下面我们再来研究，政策层面对房贷利率的态度。
根据质量守恒定律，物质不会凭空消失，也不会凭空出现。只能由一种形态转移为另外一种形态。
疫情期间央行释放了大量货币用于复苏市场经济，这部分钱最后肯定会流入一部分人的口袋，从而兜兜转转重新回到楼市，这从今年火热的豪宅市场行情可以看出。
这其实也是一颗定时炸弹，很容易带来房价的二次上涨。所以在年中，你会发现政策突然从温和转为收紧，各个城市开始接连遭遇调控措施。
我们看前段时间发布的政策：
1、长春购买第三套及以上商品住房不予发放贷款；
2、沈阳禁止首付贷、提高二套房首付比例（从40%提高至50%）；
3、唐山规定对于改善二套住房申请商贷，首付款比例不低于50%；三套以上停发贷款；
4、东莞公积金贷款额度降低，首套房最高贷款额度由120万元调整为90万元，二套房由80万元调整为50万元。
……
可以看到，在政策面上，当局对全国各个城市房价施行的「露头就打」的严控风格，将也是我国楼市未来的调控主基调。
那么在政策加点上，当局也不再会给购房者让利。
银行同样也是如此。
一来疫情已过，资产荒结束，银行不再可能主动进行资产扩张招揽客户，反而在30%的涉房贷款限制下，对客户的要求变得更高了；二来国内货币政策回归正常，银行没有必要再争取房贷客户了。
所以整体来说，疫情造成的短期利率下调的局面基本已经结束，而当下的房贷利率已经进入底部区间。
5底部区间
从融360大数据研究院发布的房贷利率走势图来看，全国首套房贷平均利率为5.24% ，二套房贷款平均利率为5.55% ，与上月持平。
这意味着我国房贷利率市场结束了“9连降”的趋势，进入平行期，接下来全国平均房贷利率会继续持平或者反弹。
数据来源：Wind、开源证券研究所
当然对于购房者来说，还要看各个城市在政策面上，对房地产的考量。
例如10月份，惠州、太原、长春、成都、长沙5地，银行加点都很高，房贷利率环比涨幅都超过5BP 。
成都地区持续三连涨，达到5.93% ，一跃成为全国房贷利率最高城市（统计41个主要城市），而且未来很长一段时间都难以下调，让利期彻底结束。
而上海以4.69%的首套房平均房贷利率水平，蝉联首套房贷款平均利率最低的城市。
不得不说，上海的利率真的非常低，这对刚需购房需求有一定的刺激作用，数据显示， 9月份上海二手房成交量已经达到30000+套，这是2016年以后，整个上海二手房成交最峰值。