过年返乡，回老家买房？小心这几个陷阱！临近春节

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临近春节，许多小城市的街头，会突然出现许多红红火火的“返乡置业”广告牌。而每到这时，房产公司的销售人员也将忙的不亦乐乎。因为有一群在外地工作的人，就盼着春节放假，赶紧回家乡买房。

根据安居客发布的《2017-2018返乡置业报告》显示，59%的受访人群有返乡置业的意愿。其中，苏州、成都、杭州、南京等城市返乡置业人群占比位居前列。

一边是大城市的高房价加限购，另一边是三、四线城市楼市火热且价格相对低，越来越多的“漂一族”，选择利用春节长假完成买房计划。如果是你，你会选择回家乡买房吗？

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▲图片来源：视觉中国

重庆、苏州、成都为返乡置业热门城市

据《报告》显示，一线城市返乡置业的人群迁移主要流向周边省市或省内其他地方，其中从北京返乡置业的前三名为城市保定、天津、石家庄；上海为南通、苏州、合肥；广州为佛山、湛江、汕头；深圳为惠州、梅州、汕头。

而在新一线城市工作的“漂一族”返乡置业目的地则以省内迁移为主，春节期间热门返乡置业城市也多集中于城市周边。

从人群流入情况来看，2017年的返乡置业大省为江苏、广东和安徽，其中江苏盐城、苏州及南通三城返乡置业人数名列前茅。

新一线城市中，全国热门返乡置业的前五名城市分别是重庆、苏州、成都、武汉、南京；二线城市前五名分别是南通、合肥、徐州、泉州、温州；三线城市分别是盐城、安庆、泰州、淮安、岳阳；四线城市则是；六安、黄冈、阜阳、商丘、梅州。

为什么大家都开始热衷于返乡置业了？

据广州日报报道，一名内地房地产人士称，返乡置业购房者以40岁以下在外地工作的人为主，他们买房分为三种情况，一是为了让父母养老和自己养老做打算；二是为了子女读书，在老家买一套学区房拥有一个好学位；三是打算回家乡创业。

此外，据人民网消息，返乡置业的人中一半以上年龄都在30岁以上，单身人群只有19%；其中有80%的人群来自三、四线城市，近七成在一、二线城市工作；而工作城市买不起房或者希望改善家人生活条件是返乡置业的首要原因。

83%的人希望房子总价低于100万

根据《报告》数据，有38%的人希望回老家买房，21%的人希望在老家的省会城市买房，且超半数的人计划一年内购房。至于房价，83%的人希望家乡的房子总价不要高于100万，三居室是大家普遍理想的户型。

根据2017年各城市新房房价计算，在工作城市深圳购买一间卫生间（约6平方米）的价钱在广东揭阳则可以购买一套62平方米的两居室。不仅如此，以北京的平均薪资计算，最快仅需要5.7年就可以在山东德州买一套90平方米的房子。

据网上房交会报道，北漂小张电话咨询房交会，父母住在东北抚顺，想委托房交会买一套抚顺的房子。虽说在北京打拼，但北京的房价太高了，相比，抚顺的房子相当便宜，100万可以在抚顺购置一套大房子，在北京小户型首付都未必够。在抚顺买房，以后自己住，还可以给父母养老。

安居客首席分析师张波指出，新一线城市经济快速发展，相比大城市较高落户条件和限购条件，新一线、二线城市积极推出人才政策、购房补贴等诸多福利，吸引优秀人才返乡安家。

据成都商报报道，成都的人才公寓，租满5年后，可以按照5年前入住时的市场价格购买；

据武汉晨报报道，还没毕业的学生就可以进大型企业实习，还能住进开发区的大学生公寓；

据中国新闻网报道，研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书；技术、技能型人才凭高级工及以上职业资格证书办理南京落户手续后，即可申请享受相应的住房政策......

除了上述客观因素的影响，许多主观因素也是人们选择返乡置业的重要因素，比如，照顾家乡父母的现实需要、建设家乡的情感需求、回家生活的内心归属等。在主客观因素的共同作用下，越来越多人加入返乡置业大军。

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回老家买房？小心这几个陷阱！

在笔者看来，一大半的返乡置业者尚未意识到“房子对于财富”意义。

什么样的东西，能让人用上几十年，还能把它再卖掉，卖价还能比买的时候高？

笔者认为，这天底下有两样东西能符合这一标准，一曰黄金，二曰房子。

真正的问题是，黄金的价格是可以标准化，房子却不能，房子更像股票和古玩，考验的是买家的眼力。

如果仅仅是出于自用就盲目在老家花掉几十万乃至上百万的财富去买房或者在农村盖房，那么，此时的房子和你花八九千买的iPhone或几十万买的车没有什么本质上的区别，都是消费品。

当房子买好或盖好的那一刻起，就不要在奢望这砸出去的几十万乃至上百万还能100%的收回来。

如笔者有一个亲戚，2017年下半年在农村老家，花费40万盖了一栋三层小楼。他的出发点和那些返乡置业一样，改善老人和孩子的生活居住条件。

在他眼里，这40万的房子和他花20万卖的车没什么区别，都是用的，其也没指望这三层小楼能再换回那40万。

这是一个在北京收破烂的小老板思维，这笔钱更是他几年的积蓄。

如果你把房子看成自己的一个重要性财产收入，那么，就需要睁大眼睛去挑房子了。

▌房价上涨逻辑已悄然改变

过去两年，什么力量在推动着中国的房价从南到北、从东到西，一二三线城市集体性的鸡犬升天？

城市化水平低？居民收入增加？城市人口增加？显然都不是，是泛滥的货币和信贷。

如2016年新增贷款中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%,这一比例明显高于往年。

而2017的调控，导致资金流向三四线城市，使得三四线城市房价飞涨。

这两年的房价上涨是事实，甚至颠覆了很多人认知，但如果要下手买房，就不能被上涨的表象所迷惑，我们必须要明白的是，货币只能推动房价的短期上涨。

因过去的大水漫灌，中国的金融风险已经到了危如累卵的地步，中央更是将“防范金融风险”作为三大攻坚战之一。

所以，过去两年房价上涨的一幕在未来很难再现。

从投资的角度来说，判断房价涨跌有三大因素，“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

其中，土地代表着供给，金融和人口代表着需求。

供给这一端，是这一轮调控，政府的发力点。

金融，未来的主基调是去杠杆；人口，已经迎来拐点；

没了金融这根杠杆，没了快速增长的人口，意味着，中国房地产市场将会迎来新的供需平衡；

未来，在更长的时间内，城市房价的上涨空间，将取决于其基本面，即经济实力和人口。

▌有人口流入的城市才有未来

在中国人口进入存量时代，谁能吸引到更多的外来人口，谁就有未来，谁的房子也就更有保值增值的空间。

因为更多的人口意味着更多的财富创造，并充当着楼市的接盘侠。

纵观当今中国，明确表示自己不缺人甚至往外撵人的城市，只有两个 —— 北京和上海。

即使是四个一线城市中，最为拥挤的深圳，也在拼命的吸纳人，2017年，单是户籍人口就增加了50万人。

意识到这一点的新一线、二线城市，自去年开始，推出人才政策、购房补贴等诸多福利，拼命的吸纳人口。

2月4日，西安市召开户籍管理民警集体誓师大会，号召坚决打赢西安人才、人口争夺攻坚战。

而事实上，即使是传统的人口大省，近年来，人口波动也极为强烈。

如中国第一人大省 —— 河南，过去6年间，小学生总人口下降了10%；在内部，除了郑州、南阳等三四个市实现小学生人口大幅增长外，其余市均处于下降状态，像驻马店、商丘、周口等市降幅更是达到1/3。

小学生背后站的是有购买力和购房需求的年轻人，小学生人口的下降则意味着年轻人流失。

高达三分之一的年轻人口流失，你还能指望这些地方的房价在未来能有上佳表现么？

当然，全国其他中西部城市也存在类似河南的人口问题。

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（图表来源：城市竞争力）

笔者认为，返乡置业本身并无问题，前提是要把房子看作随时能变现且能保值增值的资产，而不是单纯用来住的消费品。

如果是资产的话，基于人口流动及其他因素，返乡置业者就需要规避以下几个坑，

其一，不要花大钱在农村盖房

虽然中央的新政策容许农村宅基地买卖交易，但是在同村或临村农村之间。

这就留下了两大BUG，首先，若你是城市户口，在农村买的宅基地，日后国家是不承认的；其次，即使托关系搞到房产证，因流通度有限，届时花大价钱盖的房子转手时也不再值那个价；

当然，有钱任性者除外。

其二，四五线的县城不要碰

这个不多展开，看看你身边有多少亲戚、朋友或者同学是在你们县城工作生活的，就知道了；再看看他们的工资水平，就更清楚了；

不过，有经济和产业基础的全国百千强除外，如昆山；或者在大都市周边的区县，如嘉兴。

其三，弱地级市的新区、高铁新城等不要碰

比如上图中的驻马店等城市，房价虽会涨但很慢；

而对于这些已建成区发展尚不充分的城市来说，其新区、高铁新城等更是碰不得，等其成熟起来不知要到猴年马月。

其四，二三流风景区的度假房不要碰

除了海南等热带地区度假房有价值外，内陆二三流风景区度假房，就是一个“美丽的谎言”，哪怕它位于所谓的一小时生活圈内。

重庆周边的仙女山、黑山谷等风景区的度假房，不知坑哭了多少投资者。

▌小结

如果房子对你来说，是一笔重要的财富，买房是一次重要的资产配置行为，那么，最好不要将就。

大水之后，要擦亮眼，像选股票、找伴侣一样的去选城市、选房子。