龙湖地产吴亚军:开发商要深怀敬畏之心! [龙湖地产董事会主席吴亚军/图片来源:

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[龙湖地产董事会主席吴亚军/图片来源:网络 ]

文 /伊尔悠(微信公众号:CQLJCJ)

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开发商对楼市的判断，可能更贴近市场，更具有参考价值。

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2018年3月26日，两江财经查询到，3月23日，龙湖地产有限公司(以下简称龙湖地产)发布2017年度业绩数据时，对今年的楼市作出了一些预判:监管从严成为常态，差别化调控将继续

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在龙湖地产看来，“行业(小编注:房地产行业)正面临深层变革，更需要企业深怀敬畏之心”。

龙湖地产为何要作出这样的“提醒”?或许可以从该公司对楼市的判断中得到答案。

作为龙湖地产董事会主席，吴亚军女士在“主席报告”章节中如是说，“2017年，‘房住不炒’的调控主基调下，市场由过热逐步趋稳。中国经济整体向好的大背景下，城市人口对商品住宅刚需和改善的旺盛需求，城市群集聚发展催生的需求外溢等真实动力，令全国商品房市场虽多方承压，仍呈价稳而量升之态，销售金额和面积双双再创新高”。

谈到对2018年的展望时，吴亚军女士说，“展望未来，我们一方面对中国经济坚定看好，对行业站稳规模高位、持续发展坚定看好!另一方面，随着监管从严成为常态，长效机制逐步建立，行业正面临深层变革，更需要企业深怀敬畏之心，尊重规律，发掘新机遇

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”。

由此可以看出，龙湖地产之所以作出“开发商要深怀敬畏之心”的提醒，一方面，监管趋严成为常态，而且还建立了从严监管的长效机制;另一方面，在监管环境已经发生变化的情况下，房地产行业正面临深层变革。双重原因之下，如果房地产开发商没有敬畏之心，不尊重规律，则可能会遇到前所未有的危机。

吴亚军表示，在2018年，龙湖地产仍将积极销售，力争行业前十，保持适当规模优势。同时继续坚定投入商业地产和长租公寓两大经营型主航道业务，保持租金收入不断增长。

面对注定激烈的土地市场竞争，吴亚军表示，龙湖地产既坚持聚焦，在一、二线城市及其都市圈内挖掘机会，又适度下沉布局，把握城市群发展机会

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。年初至今，已新进南昌、郑州、南通3城，集团布局拓展为36城。“面对行业并购整合的新周期，我们也将密切关注，争取有所斩获”。

在吴亚军看来，金融、政策环境的变化确是行业波动的重要影响因素，但看终局，人民生活水准和消费需求的日益升级，高铁“八纵八横”引发的城市价值重塑，新经济结构的不断优化等利好，都将在房地产领域投射出正能量。伴随着长效机制的逐步落地，回归本意的行业更有机会走向真正的持续繁荣

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吴亚军认为，房子的本质是承接美好生活的空间载体，对空间的需求则涵盖了居住、消费、办公、教育、康养等各种场景，从拥有空间，到享受空间，地产领域的消费升级还大有可为。“洞见和打通不同的空间需求链接，正是撬动行业未来的关键

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”。

“我们庆幸自己早年在地产开发衍生业务的提前谋划和孜孜积淀，目前已经清晰形成了以住宅开发销售为核心，商业运营、长租公寓及物业服务四大主航道业务并进的多维布局。”吴亚军说，既依托现有运营优势，也兼顾细分子领域的演进，努力把握空间与人的生意全域。同时更将利用大数据、新技术主动变革，不断刷新组织肌理，力争在房地产这样的传统行业，生长出未来企业的格局与能力，筑高竞争力门槛。

在两江财经看来，当房地产行业调控加码的情况下，或许正如吴亚军女士前述观点，让龙湖地产在2017年取得了靓丽的战绩。

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龙湖地产《截至二零一七年十二月三十一日止年度业绩公布》披露，2017年，该公司物业发展业务营业额为人民币674.6亿元，较上年增长31.1%。交付物业总建筑面积为550.2万平方米。物业发展业务结算毛利率为32.8%，较上年上升5.2%

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截至2017年12月31日，龙湖地产合同销售额达人民币1560.8亿元，较上年增长77.1%。销售总建筑面积1016.7万平方米，较上年增长68.9%。销售单价人民币15352元╱平方米，较上年增长4.9%。环渤海、长三角、西部、华南及华中片区合同销售额分别为人民币503.2亿元、人民币496.0亿元、人民币367.3亿元、人民币166.3亿元、人民币28.0亿元，分别占该公司合同销售额的32.2%、31.8%、23.5%、 10.7%及1.8%。

土地储备方面，龙湖地产披露，截至2017年12月31日，该公司的土地储备合计5458万平方米，权益面积为3900万平方米。土地储备的平均成本为每平方米人民币5032元，为当期签约单价的32.8%

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龙湖地产的土地储备按地区分析，环渤海地区、西部地区、长江三角洲地区、华南地区、华中地区及香港地区的土地储备分别占土地储备总面积的38.4%、27.8%、19.8%、 7.4%、6.5%及0.1%。

2017年的购地成本确有上升。龙湖地产披露，2017年，该公司新增收购土地储备总建筑面积为2023万平方米，权益面积为1149万平方米，平均权益收购成本为每平方米人民币6445元

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龙湖“天街”、“家悦荟”等系列商业物业的出租率，是不少人关心的问题。龙湖地产披露，截止2017年12月31日，该公司已开业商场的建筑面积为258万平方米(含车位总建筑面积为337万平方米)，整体出租率为95.3%;已开业冠寓的建筑面积为58万平方米，整体出租率为46.0%，其中，开业超过三个月的项目平均出租率为67.1%，开业超过六个月的项目平均出租率为91.7%。

两江财经注意到，对比上述数据，龙湖在重庆的几大商场，出租率多数高于平均数据:

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1、重庆北城天街，2017年租金收入4.28202亿元，出租率99.3%。2016年的出租率为87%。

2、重庆西城天街，2017年租金收入1.61908亿元，出租率96.2%。2016年的出租率为96.1%。

3、重庆时代天街I期，2017年租金收入2.79497亿元，出租率94.9%。2016年的出租率为96%。

4、重庆时代天街II期，2017年租金收入1.60700亿元，出租率98%。2016年的出租率为94.6%。

5、重庆时代天街III期，2017年租金收入6132.8万元，出租率98.4%。2016年的出租率为98.6%。

6、重庆U城天街I期，2017年租金收入1416.4万元，出租率95.8%。2016年的出租率为96.7%。

7、重庆U城天街II期，2017年租金收入2332.2万元，出租率98.7%。

8、重庆源著天街，2017年租金收入4208.7万元，出租率99.2%。

9、重庆晶郦馆，2017年租金收入1892.9万元，出租率100%。2016年出租率86.3%。

10、重庆春森星悦荟，2017年租金收入2453.6万元，出租率82.9%。2016年出租率72.9%。

11、重庆紫都城，2017年租金收入1179.5万元，出租率99.8%。2016年出租率100%。

12、重庆MOCO，2017年租金收入3458.3万元，出租率97.6%。2016年出租率100%。

两江财经注意到，龙湖地产在重庆地区的商场物业，2017年有2个呈现租金收入负增长，分别为:重庆U城天街I期，租金收入下降3.8%;重庆春森星悦荟，租金收入下降9.9%。

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除了上述2个商场物业租金收入下降，龙湖地产在重庆及国内其他地区的商场物业租金收入，均呈现不同程度地上涨。