【读财报1】变革慢的企业才会错过时代房企财报密集发布期

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房企财报密集发布期，跟进了行业前十的业绩情况，今天也去参加了万科、佳兆业两家的现场业绩交流会。想和去年一样，写点自己感兴趣的财报观察，能写几篇写几篇吧。

今天整体上谈一些大的感受。这些感受，是综合了碧桂园、万科、恒大、中海、融创、华润置地、佳兆业、招商蛇口等企业的业绩和管理层思路做出的。

1、行业大变局:高增长的时代过去了。

往年主要只是郁亮和万科在谈，白银时代来了。当然，恒大后来也加入了--尽管恒大这两年刷新了两项纪录(见下)。但是今年，这个变得更密集。郁亮讲了:房地产全面短缺的时代结束了，房价单边快速上涨的时代结束了。许教授说，我根本不在乎排名，跌出前十我都不在乎(我将来要做世界100强)。中海也在说，高增长的时代结束了。

行业的巨头们集体都在对未来的行业天花板表达了同样的态度，小白们就要去学会悠着点。这个时候再去扯什么钻石时代、白银时代，就没有意思了。

但以我的理解，有两点要谈清楚。一点是，结构分化。高增长时代结束，是指房地产作为一个行业销售量大规模连年上升的趋势会缓和下来，这种情况下，龙头需要改变策略。比如你说，我大湾区还是很猛啊，干嘛说高增长结束了。问题是，一个年销售额5-6千亿的房企，不能靠一个大湾区。但表现在某些区域，会有不一样。第二是，房价波动。单边上涨时代结束，并不意味着房价要完蛋了。这里面也有结构性，也有震荡上涨，都有可能。整体上，未来是精细化选择城市的问题，就是都市圈投资的概念。

2、2020年，行业top4市占率至低在30%，有机会出现万亿房企。

2017年，行业前三是5000亿起步，最大碧桂园5500亿。加上融创，行业top市占率20%左右。依据目前的业绩会信息，碧桂园尽管不再透露目标，但2018年是有能力干到万亿的，至迟2019年是可以的。而恒大今年可拼8000亿，“但没必要”。而万科，按照同样增长计算，今年可破7000亿。

基于感觉到这些龙头今年业绩会普遍开始“低调”，把这些数字简单统一保守测算，到2020年，top4的市占率至低会在30%，3万多亿。高的话，有可能跑到40%。人类历史上第一个万亿级的房企，有可能会撞线，这四强里面，万科不做第一的确定性是比较高的，碧桂园做第一的确定性也是比较高的，其它两家排位在哪里，都有不确定性。

整个行业的规模逐渐缓和，比如住宅销售额保守维持在10万亿左右，那么top4的市占率快速升高，意味着什么?意味着会有很多开发商市占率减少，或者是被挤出去。什么样的开发商会比较不好命，就是一道大考题。

3、龙头要利润，中小要规模。

这两年行业发生的一个非常剧烈的变化是，2016年，盘踞行业10多年之久的规模之王--万科--被超越，干这事儿的是恒大。2017年，盘踞行业同样20年之久的净利之王--中海--被超越，干这事儿的同样是恒大。在2017年，恒大不再争规模，碧桂园规模称王，但恒大夺得净利之王。接下来，相信还会有变化。

我们经常会陷入规模和利润的争吵之中，并无标准答案。对于不同的企业，答案不同。比如对碧万恒，规模都不再重要，他们也都开始表达出不在乎排名的态度--但，凡是说我不在乎分数的，都是能考100的。而对于有些企业，比如中海、佳兆业、泰禾、阳光城这些，他们依然需要规模。

4、变革慢的企业才错过了一个时代。

之前老孙猛怼郁亮，行内也有谈万科错过了一个时代。但是，客观讲，万科并没有错过这个伟大的时代--尽管规模不再争夺第一，但依然维持在行业前三的位置。

错过这个时代的开发商有，是谁?我认为是中海、招商蛇口。

回到2014年之前，中海、保利、碧桂园，大家都差不多，但是仅仅是几年过去，中海已经从最早的“数一数二”，跌到了第8名。同为央企的保利，和将中海拉开了1000亿之大的差距。尽管中海现在以及以后都依然可以称为“净利王”之一，但我一直认为，中海是有能力成为全球最好最大的房企的--这个团队的赚钱能力太强大了，但它没有做到。

原因在哪里，我认为在于缺乏变革的动力。包括外部变革--比如中海至今没有战略性的转型思考，内部变革--组织变革，如组织再造、激励机制的革新等等，加之人事斗争的内耗--中海、招蛇都在这几年伴随着剧烈的人事内耗。而反过来，无论是碧桂园的同心共享机制，还是恒大的高薪，还是万科的事业合伙人，这些都在确保高增长的路上起到了巨大作用。

该快的时候不快，等到行业高增长结束，再想奋起直追，已经不可能了。这才叫错过一个时代的惋惜。这些，才真正值得我们研究、深思。

5、转型:谁跑得比较快。

大家谈转型谈了好几年了，中间突然出现了2016-2017房地产的大火爆，然后一下子很多人站出来说，白银时代错了。但如果你仔细研究，龙头们还是都在转型，只不过是快慢不同。

郁亮今天业绩会上说了一段话我认为很重要，上次我在《穿越周期》文中也表达了类似的观点:“现在都说独角兽，10亿美金，多少钱，60-70亿人民币，就是万科1%的增长。(我们)培养一个独角兽都那么难，万科现在这么大的体量，如果把这条路走到尽，再去换条路，太难了

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。必须要提前几年布局，我们用了五年，才有了今天的(新战略)”。

像不像李嘉诚说的那句至理名言:不去赚最后一个铜板。你不能把最后一分钱都赚完了，真到那时候，结局也许是马上又都赔回去了。

从现在看，越是规模大的龙头房企越是转型忙得紧张。万科跑得最早，从目前看，也是跑得算最有效果的。恒大一直都在探索，上一轮多元化不算成功，最新的业绩会上谈到要进军高科技大产业。老孙也在找美好生活，大电视看来是不行了，继续找下一个。转型、探索要交学费，要有成本，但不要觉得他们傻，这些是值得的。

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