深圳新政一周:税费涨了、总价降了、中介闲了、新房热了 3月29日

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3月29日，深圳"三价合一"落地。紧接而来的，是说不尽的故事。

刚需客踩线买房，笑看房价涨跌;换房客哭了笑了，税费涨了总价跌了;中介选择困难症犯了，转战新房或许能赢;投资客习惯了，换个姿势继续买买买……

在短短的7天里，深圳楼市经历了最有故事的一周。

业主报价下调近六成购房者转战新房

深圳市房地产中介协会数据显示，受政策影响，深圳单周(3月26日-4月1日)开单量成井喷式上涨，共2888套，环比增长96.9%，预计抢闸交易后进入短期低迷状态。

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业主报价方面，深圳中原数据中心显示，业主报价指数连续四周下调，平均下调幅度超过3%。

从区域来看，2018年第13周全市各区报价普遍下调，平均下调幅度为0.8%，其中龙华下调幅度最大，达1.2%。从报价变动的区间来看，大部分区间占比较上周总体变化不大。

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△来源:深圳中原研究中心

乐居在政策后对深圳购房者进行近百份的问卷调查，数据显示，40%的购房者依旧看好深圳楼市，认为房价还是会涨。近60%的购房者表示，政策后市场情况尚未清晰，将保持观望。由于二手房税费增加，新房成本不变，约57%的购房者选择转战新房，仅有21%的购房者依旧坚持买二手。

AB面:税费增了总价少了有人匆忙下定后定金漂了

踩线买房、换房迎转机、匆忙下定后违约......在新政后短短的7天里，深圳购房者经历了最有故事的一周。

刚需客苏哲从2015年9月开始在深圳看房，眼看着房价从145万飙涨到200+万，他决心要在今年把房子买下。3月，已传半年之久的"三价合一"政策呼之欲出，他加快了买房速度。3月3号，他看中了布吉总价241万的房子并下了定金，并在新政前一天(3月28日)完成了资金监管。踩线买房的他大呼自己很幸运:"尽管对于低总价的房源来说买下来税费增加不了多少，但能省一笔是一笔，买下来总算是安心了!"

换房客章阳没有他那么幸运，但新政似乎也给她的买房路带来转机。

章阳从2017年底开始看房，预算在600万左右。新政当晚，她也曾想过抢签下定。但冷静下来后转念一想，政策后卖房难度增加，或许能够有更大的溢价空间。她判断，新政后市场的冷静期将会是最好的看房时机。

近日，章阳在看房中明显感觉还价空间变大了。目前，她看中南山的房子，挂牌价560万，业主以540万的价格约她面谈。加上业主急着卖房，章阳感觉还有可商量的空间。"降价之后能够覆盖税费增长的部分，相当于减免税费。换个角度讲，政策对我们也有利好。"

被变化支配的恐慌下，也催生了一波小小的"解约潮"。广东华商律师事务所周争锋对乐居表示，新政后不足一周，已有数十个案例咨询如何解除在政策突击之前签署的合同，甚至有买家在新政实施的第二天就开始反悔。购房者李先生在新政实施前一晚匆忙下定，认真核算后发现税费仅增加2.1万元。由于无法在规定期限内凑齐首付，5万元定金正面临着打水漂的风险。

投资客:道理我都懂，换个姿势继续买

对于"三价合一"精准打击投机者的观点，楼市研究专家、海纳置业会创始人海浪认为，当前的深圳楼市几乎没有投机客。没有实力的投资客也不会轻易参与这场游戏。对于有自住需求的人来说，该买的还是会买。在他看来，今年深圳房价不会暴涨，均价上涨10%比较符合现状。

投资客大白在民间研讨会上表示，目前深圳市场上自住客很多，投资的行为很少。投资要看市场需要，三价合一或其它的金融政策会导致投机套利越来越少。"三价合一"之后投机行为可能会几乎绝迹，需求会回归到居住属性。

投资客孙业对乐居表示，三价合一是好事，在一定程度上可以遏制市场投机行为。对他们而言，新政后买房成本也在变高，但是由于他们主要买小户型，基本上增加3-5万的税费。"影响不大，现在和未来都还是会继续买入。"

" 市场主体没有受到毁灭性的打击，这次新政并没有误伤上车型刚需。"投资客楼巅认为，总价540万以下的购房者才是市场成交的主体，而这次加税最主要影响的是豪宅线以上的购房者。如果接下来再买入房源，他会选择豪宅线以下的房源避税。他认为，接下来2个月市场的观望情绪会很重，但3个月后将开始慢慢恢复。

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二手中介闲了慌了新房看房量却翻番了

经历了一夜狂刷单的二手经纪人们，进入短暂的缓冲阶段。接力棒交到新房市场后，多久才能再次接棒?

南山某片区经纪人告诉乐居，新政前一晚成交下定的近期开始在加快成交进度，除此之外新成交的数量在减少。买家观望情绪重，在这种情况下急于出手的卖家可能会承担一点税费，最多是一半，几乎不会有全额承担增加的税费的卖家。

他表示，目前市场上看没有出现降价的情况，反而有涨价出售的案例。南山某楼盘原挂牌价为640万，近期挂牌价涨到680万。经过一番洽谈，业主可能愿意以650-660万的价格成交，但不会承担税费。"业主认为降价了就是减免了税费，不会再做进一步的让步。"

另一经纪人李创表示，新政后看房数普遍减少很多。由于购房者观望情绪很重，单都卡着没有进展。他透露，3月份时每天都能接到5-8个战报，4月份到目前为止只接到了3-4个。"在这种情况下，大部分中介心态普遍受影响，部分中介心态比较慌。

在他看来，"三价合一"的本质是提高房产评估价，购房者可以选择增加税费或多交首付。这种情况下，市场的情绪和成交的速度会减慢，但是该买的还是会买，市场需要3个月左右的消化周期。

深圳资深经纪人谢林锋对此表示赞同，"二手房市场需要至少三个月的周期，三个月后刚需该买的还是会买。"但他认为，房价不会有涨跌，会保持稳定的状态。原因是目前市场上卖房主体是换房客，他们在卖的同时也需要买房。在买房卖房成本都增加的情况下，双方会保持平衡。

他认为，二手调控政策出台后，对新房是利好。目前，中介都把重点转向新房，后期的量会比以往强。

光明新区一新房营销人员印证了这一观点。她表示，"三价合一"后新房看房量明显增多。新政前周末一天的看房量是十批左右，新政后一天看房量翻倍，每天有二十批客户。

业内:稳住，我们能赢

同致行(中国)地产顾问有限公司董事长王波在"老王说房"中表示，深圳房地产市场已经经历了多次的波动，现在的投资者相对比较成熟，承受能力比较强，所以集中抛售的情况应该很少发生。新政后卖家不希望承担全部成本，买家无法接受涨价太多，双方博弈的时间会变长。

深圳房地产研究中心主任王锋在接受乐居采访时表示，出台"三价合一"是必然的。相关消息也已经在深圳传播了几个月，经过了几个月的消化，市场也渐渐接受了。"新政对市场不会有什么大的影响，市场还是会稳。"

深圳市房地产中介协会预判，受"三价合一"影响，短期将呈现震荡行情。短期来看，该政策将被市场解读为利空政策。受此影响，短期二手住宅市场的波动幅度将会加大。在某种程度上或将对购房者的市场信心产生一定的影响，并且也有可能会加剧对市场的观望氛围。但从长期预测，"三价合一"的实施，对明确二手住宅市场价格指标，增强信息披露，优化交易制度还是将起到积极作用。这对于长期平稳楼市而言是有利的。