谁来拯救开发商的三观？北京“限转共”十问
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一剑封喉，限转共。
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楼市变法，惊帝都！
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北京住建委近日发布的《关于加强限房价项目销售管理的通知》征求意见稿，想必大家都已收悉。接连两日，各路地产狗纷纷表态直毁三观。
本文，结合帝都拓展圈各路大神解读精神，我们对北京本次“限转共”提出十大问题，抛砖引玉为各路好汉提出建设性意见起个头。
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01
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核心条款回顾
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1、限房价项目销售限价与评估价的比值高于85%（暂定比例），该项目将由开发商自行销售；
2、限房价项目销售限价与评估价的比值低于85%，该项目将由市保障房中心收购转化为共有产权住房，再面向合资格购房人出售。
3、评估价由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心联合制定，参考依据是周边市场价格。
4、限房价项目收购的具体操作要点
①在限房价项目办理施工许可后，即可对该项目可售住房的市场价格进行评估；
②市保障房中心收购限房价项目时，应与开发建设单位签订收购协议，明确各自权利、义务，并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款；
③确定收购与否的销售限价与评估价比值，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。
02
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“限转共”十问
投资小伙伴们无论是世界观回到旧石器时代，还是人生观游荡在五道杠的昨天。
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地该拿还得拿，日子该过还得过，让我们共同为了“房住不炒”出谋划策。1、为何实施限转共？觉得限价房还是太便宜了？
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目前，北京土拍模式是全国最严格，土拍前政策明晰有利于市场化机制的建立。土拍后追加这种核弹级别条款，在一定程度上防止开发商以“热销”、“售罄”等方式助推房价上涨、放大价格预期产生了立竿见影的效果，但对政策的连贯性、稳定性及权威性有一定负面影响。这个阶段突然再实施限转共，逻辑之一是限价房的房价还是限太低了，所以政府出台不让投机购房？言外之意，商品房还是不贵？逻辑之二，就是土地的钱没吃够，再来吃一口房屋增值的钱？
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建议已拍地块谨慎实施限转共，或小范围进行试点。后续新挂地块中进行完备清晰的政策说明，所有政策尽量前置在土拍前，新项目新办法，老项目老办法。保持调控政策的严肃性和持续性，防止出现把商品房，特别是二手房市场往高价方向调了控。
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2、确定哪些项目限转共，是否应综合考虑？
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限转共是否应综合考虑评估价、预期去化速度、拿地时间先后、项目复杂程度（含商业、含自持住宅、含安置房等）等因素？评估价一价定乾坤，定价原则如何确定？评估价是限转共的分水岭，是否应该引入社会评估机构和开发商代表。
3、同一地块中，不同住宅类型如何划分？
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同一地块中，企业自持商品住宅、安置房、限转共产房如何划分？
4、地下货值和附属配套如何进行价值评估？
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车位、仓储、低密项目的地下部分、千人配套商业、社区用房、物业用房等是否统一估值收回？如何进行价值评估？
5、网签时间，收购款项付清细则？
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《通知》中，购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。
（1）网签时间是保障房中心收购开发商项目后开始的时间，还是收购后卖给小业主后进行网签的时间。
（2）付清收购款项节点，十个月内付清，是否按节点付款，并在十个月内付清？
付款周期导致的开发商资金成本上涨，谁来买单？
6、限转共出现滞销将拉大开发商回款周期，若导致项目亏损如何处理？
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限转共项目多为热点区域项目，单价较高，如果6万+、7万+、8万+、9万+/平米的限价商品住宅改共有产权房，单套房子总价大、单价高，出现无人问津的可能性极大。若出现滞销造成的财务成本应由谁承担？是开发商？收购方？还是买房人？如果全部由政府平台公司承担，10个月内无法回款导致的财政亏损风险如何处理？
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7、“限转共”会不会再转限？低价限价房→共产房→高价限价房。
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高价限转共产房一旦出现项目滞销，累计的财务成本总要一方来买单，应提前做好预判，防止出现限转共再次转限，甚至转为高价限价房的事情发生。
8、限转共增加土地流标风险，变相导致供应减少如何解决？
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北京已有四区六宗地块流标，分别在密云、丰台、房山、门头沟。2018年上半年土地市场的基调基本就是流标两字
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。限改共导致北京土拓圈焦虑感明显增加，土地市场稳定预期降低，对政策的观望导致土地市场流标风险加大，供应势必延后，将造成短期供应短缺，变相导致房源稀缺，推升房价风险加大。土地供应跟不上如何解决自住供需平衡问题？9、限转共增加房屋质量、品质下降问题如何应对？
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按照征求意见的模式推行，大概率会降低房企的利润空间。由此导致的房屋品质下降，甚至质量问题增加如何应对？
10、能否加快推进多渠道供地？共产房降价供地？缩小供需平衡
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共有产权房的任务缺口比较大，应增加供地力度，从源头增加共产房供应。同时多主体、多渠道进行供地，降低土地成本以确保共产房的低价优势。例如加大对国企自有用地建设共产房的支持力度；
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例如能否将土地低价起拍，若成交价不足一级成本，是否可以考虑项目共产部分的权益转让至平台公司以折抵土地成本等？谁来拯救开发商的三观？北京“限转共”十问。拯救|开发商|北京|评估价|网签|三观---
建议统筹加快推进，节约财务成本，确保房屋质量关，加大贷款优惠力度，确保刚需分享政策红利。以下省略“……、……”等几万条评论。
最后，请各位土拓小伙伴稍安勿躁，共产房是帝都房屋供应体系中的一个重要组成部分，必将在今后的土拍中扮演重要角色，虽然还处在一个探索完善的过程，但要相信未来，着眼远方。帝都的明天更美好！
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11、点赞的小伙伴，项目评估值都会高于85%！
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