开发商焦虑、作死、赌气!这3个现象看清当前的房地产市场! 销售和拿地很性感

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销售和拿地很性感，但现金流更骨感。这是笔者在2017年末的专栏里所提到的，而今越发被证实。

2017年中国房地产市场销售额再创历史新高，也很可能在未来都是历史最高，地产商千亿俱乐部成员再度扩容。地产界正形成一个共识，目前房企的土地储备排名，就是后续几年房地产销售额的排名，于是“地王”从未冷却。

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但就在这一片大好形势下，也有“地主”开始坐不住了，其实这是更大的形势来决定的，是由“房住不炒”这个新房改主旋律所决定的。最近市场上有几个案例很有意思，颇具代表性，也堪称当前房地产市场的缩影。

碧桂园高周转背后的焦虑

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第一个案例是碧桂园的高周转的风波。4月中旬，碧桂园的员工外泄了加速高周转的内部文件、会议纪要，引发外界极大关注。

其实在房地产行业中，碧桂园的存货周转及总资产周转已经是最高的了，现在还要加速?真要做成快消品?

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4年前笔者曾看到一份碧桂园某区域项目总结报告，追求高周转是项目的首要目标，因而一些项目的净利润只有2%左右，这在外界看来简直是不可思议的。

但现在碧桂园一连三次内部发文要求推进高周转，说明巨头们也焦虑了。碧桂园近3年报显示，其资产负债率从2015年至今节节攀升，截止2017年年底其资产负债率高达88.89%。

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在金融去杠杆、调控不断加码的情况下，房地产商的资金成本不断抬高，地主集中拿地的背后，是现金流的捉襟见肘以及负债率高企。盖房子的原料很重要，维持运转的现金流更重要，通过高周转实现业绩高增长则是更更重要。

连周转率在行业最领先的碧桂园都强调加速周转了，那么其他地产商呢?

万科翡翠书院其实是个赢家诅咒

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第二个案例的主角还是巨头，万科在北京推出一个自持租赁住房项目，这个万科翡翠书院月租金最低1.5万、10年租金180万元起一次性付，而且这个租赁项目还是在远离CBD的北五环。

一时间，舆论哗然，粗略算来，如果按照最低价格租70年就得1260万，这样一笔费用完全够买一套豪宅了。

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笔者笑言，如果这是一个营销策略，那么万科此举可得80分，毕竟不花广告费就搞得人尽皆知。但从产品方案上看，设计出这个租赁方案的人可谓脑残，而愿意做客户的人，笔者也只能说豪得掉了脑袋。

万科这个脑残设计背后其实有苦衷的，因为在该项目中沉淀近150亿的资金，巨大的资金压力让万科设计出这个脑残的租赁产品方案。因为70年的自持年限，万科只能以成本反推算的租金水平，但这显然完全偏离了市场实际。

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为什么要走到脑残这一步呢?乃是因为抢“地王”惹的祸。2016年“9.30”之后，北京为了控制房价，便在土地市场上标本兼治，于是开始执行“限房价竞地价”政策。拿地程序设置了诸多竞争门槛，包括总地价上限，自持上限，建筑标准等。

万科拿的这块地一样设定了很多竞买规则，但惟独没有设定持有年限，在激烈的拼抢下，万科合计109亿竞得目前翡翠书院所在的两地块。万万没想到的是，最后的政策竟然是自持70年，这意味着这块地的租赁房性质有生之年不可能转成可销售的商品房。

这简直就是个赢家的诅咒，北京的房地产市场上，还有地产商敢再这么拼的抢“地王”吗?

摇号购房下的开发商赌气

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第三个案例就是一线城市等7个城市，正在推行摇号购房。摇号购房的背后其实也折射出一些开发商的资金压力。

摇号购房的效应有很多，譬如可以杜绝之前的茶水费乱象，除非在公证处环节有人敢顶风作案。对于买方而言，摇号靠的是运气，但在一个卖方主导的市场上，无疑较以往大为公平了。摇号买房一出，各路人马都想薅政策的羊毛，刚需拼命想要摇号上车，也肯定存在一些中介借掌控摇号来忽悠骗钱的。

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在摇号的背后，其实是这些城市在严格限制房价，政府的预售备案价基本回到了一两年前，笔者知道某个巨头开发商2017年四季度以来两次递交备案开盘申请，均因定价超出政府指导价而被驳回，据内部人透露，这家开发商一度赌气在三四线城市加速去库存，而要在一线城市挺住。

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但想来看着2月初暴跌的股价，以及账面现金流的压力，这家开发商还是不得不

接受了政府指导价进行开盘，既然开盘了那就索性追求快速回笼，于是打破传统的分期开盘模式，而是一股脑的推出来卖。1000多套房源啊，砸得隔壁的楼盘不得不降价销售，这又引起这隔壁楼盘一期的业主来维权了。

从几个城市的摇号项目来看，房价基本低于同区域二手房价15%左右。随着更多的限价摇号盘的出炉，这些城市的一二手房价格倒挂将更为明显。而这将推倒房价这张多米诺骨牌。

上面这三个案例，只是当前市场的缩影，再结合2017年以来的限购、限贷、限价等措施，再到当前的摇号，无不折射出当前房地产商盛世下的困境，“房住不炒”真不是一句空话。