3、不同业态流通业经营者（重百、新世纪、女人广场、家乐福） ， 其目的目标不管从主观的意愿 ， 还是客观的行为差异 ， 其结果都是一致的 ， 即商业上的成功对前者是商品流通所获产出 ， 后者是商品流通所致物业升值的产出而得利 。
从另一层面分析 ， 商业流通经营者是商品（或厂家）的组织者 ， 商业物业经营者是厂家与经销商（或代销商）的组织者 。
在前者是单纯的商品组织 ， 在后者是互动的商品组织 。

18、 ， 其结果也是相同的 。
因而不同业态间竞争的本质是相同的 ， 它在于是否能满足消费者的需求利益 。
4、不同业态间的差异显露出其相互的竞争特点 ， 因而经营结果的好坏就体现出各企业间的综合优势差异 。
三、商铺市场供应需求与前景分析：1、商铺市场供应分析：l 2001年8月以来 ， 商铺投放量最大的主要在解放碑区域 ， 经统计共57.14万平方米 。
已公开招商发售的商铺面积约40万平方米 。
l 其它各组团（各区域 ， 如观音桥、大坪、沙坪坝）商铺投放量未作调查统计（应予以调查补充 ， 这将关系到对*市商业发展未来趋势的判断） 。
2、商铺市场的需求分析：l 影响商铺需求的因素较为复杂 。
宏观上有地域的人口总量、人均国内生产总值、社会商品零 。

19、售额的比重、第三产业发展状况 。
较为直接的影响为地理环境、交通状况、经济发展水准 。
l 香港与国外对商铺市场历史上的研究观点认为：商铺市场需求量与人均国内生产总值及社会商品零售额呈正比关系 。
据此 ， 我们分析 ， 历年来（982001）*市人均国内生产总值平均增长率约为8% ， 社会商品零售额（982001）增长率约为7.4% ， 商铺市场需求量也应为逐年递增8%左右 。
3、前景剖析：l *市2000年商铺空置约为23.88万平方米 ， 截止2001年8月约为52.53万平方米 。
2001年8月以来仅解放碑区域空置约为37.14万平方米（已发售商铺空置率约为50%） ， 加之各烂尾项目的复工 ， 商铺面积再增加5万平方米 ， 空置总 。

20、量约为42.14万平方米 。
巨大的投放量远超于市场需求的缓慢增长 ， 消化空置尚待时日 。
l 同时 ， 就现阶段*市民的消费水准与发展状况 ， 个体经营者在流通业中占很大比重 。
因而 ， 店铺式经商点仍然要维持相当长的时间 。
四、项目所面临的机会和问题:1、市场机会l *各投放商业物业大都推广在先 ， 这使得本项目在招商推广过程中可借鉴其他项目的经验为我所用 ， 以回避招商风险与浪费营销资源 。
l 其它商业楼盘招商过程中并未有恶意损害消费者利益的结局出现 ， 投资风险皆为心理致因 。
除原有的老商业设施外 ， 各开发商并未整合、立体化深度招商 ， 从而为本项目留有宽阔的招商空间 。
l 与全国商业发达城市北京、上海、广州相比 ， *商业还存在规模性与 。

21、商业运作的成熟性的缺陷 ， 给未来我们操作本项目留有很大空间 。
l 本项目定位理念先进 ， 是娱乐购物混合体 ， 如能实现主题公园和海洋水族馆的引进 ， 必将会给项目本身和*旅游业带来一大亮点 。
2、市场问题：l 项目区域是一个新区 ， 现在无人口可言 ， 就算新区规划人口11万 ， 但作为本项目47万平方米的体量 ， 可以服务的人口是100万；因此市场容量明显不足 。
l 项目离城市中心较远 ， 虽然周边交通路网建设比较完善 ， 但高昂的交通费用可能会使“消费者”却步；同时偏远的地理位置也为常规招商带来很大难度 。
l 主题公园和海洋水族馆引进有一定的难度 ， 如不能在短时间内解决 ， 除了会影响施工设计外 ， 对后期的大型主力店引进工作也会造成影响 。
3 。

22、、市场发展趋势：l 各商业设施的相继推出无形使商业竞争加剧 ， 将给商业带来一场更加深刻的变革 。
在解放碑、南岸、沙平坝、江北等区域如形成相互补充的局面 ， 加之逐渐成熟与规模化的商业格局 ， 则会增强主城区对其它区域、甚至会增强对邻近市、县及外省份的辐射能力 ， 同时也会促进*市居民消费不断丰富与多样化 。
l 组团内同区域与各组团间相同的业态定位则形成相互的竞争 ， 这将是资本、争取商业资源、深化商业管理、提高商业运行效率、甚至是争夺人力资源的竞争 。
l 新的商业运做模式（比如本项目的商业定位）加入市场竞争 ， 一段时间内必将引起新一轮商业模式轮换 。

来源：(未知)

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标题：房地产|某房地产策划报告( 四 )