五、项目特点描述及不利因素对策：1、市场优势：独特性与卓越性本项目以独特 。

23、性（人无我有）与卓越性（人有我优）而占据市场优势 ， 而挖掘提炼这些优势是招商工作的基础 ， 也突出了本项目与其它商业楼盘的差异性 。
A、独特性l 独特的建筑风格：项目以现代主义风格成为*商业旅游又一景点 ， 形成吸引力 ， 汇聚人潮 。
l 以“玩”兴商：西部首个带主题公园和水族馆的超大型购物中心 ， 大力发展各种主题经济 ， 成为*城市一大亮点 。
B、卓越性：商业环境优势：*首个拥有地面400个停车位 。
区位相对优势：完全新区 ， 给规划和规模预留了很大的空间 。
实力优势：*科技产业（集团）股份有限公司在*开发过多处物业 ， 极具信心保证 。
管理优势：聘请国内外知名管理公司进行管理 。
工程质量优势：争取获得“建筑鲁班奖”、“建筑质量示 。

24、范”工程 。
营销优势：有前瞻性的发展眼光 ， 有效深入的市场招商支持 。
2、市场劣势:不利因素A、逐次排列不利因素 ， 主要有“投资风险较大” ， （因竞争激烈 ， 商业经营运行不畅导致资金呆死）；“商铺获利性不明”（各楼盘招商竞争 ， 均分市场且无成功商业旺盘 ， 获利无从保障）；“易购感”差（商铺单价总价会不会太高）；“实用感”差（公摊面积会不会太大）；“管理安全感”（管理不到位 ， 商业经营短缺少货等现象）；B、针对不利因素完善手段：“投资风险大”风险大小 ， 市场暂时无暴露 ， 因而是主观的产物 。
但已出现发展商一再推迟开业日期现象 ， 因而消除投资疑虑是我们招商所面临的首要问题 。
化解投资风险心理 ， 前期须制造旺盘的印象 。
针对经商较 。

25、有经验的买家 ， 以“全国大范围招商 ， 迎八方客商到渝”之承诺及将定期组织经营户赴全国各市县商品供需交易会的诚恳商业招商姿态 ， 激励买家打消疑虑 ， 以迅速下订 。
“商铺获利性不明”经由造势激励 。
对投资者 ， 采取卖带租约的商业旺铺；对自用型经营者 ， 以代为组织货品 ， 争取银行支持或资信担保 ， 制造获利保证之势 。
“易购感”差细分市场 ， 提供专业银行7或120年按揭 ， 首期3成 ， 分12年期付款 ， 以减轻付款压力 。
“实用感”差强调宽松购物环境与消费舒适程度 ， 以提高成交额之商业经营利基予以说服 。
“管理安全感”物业管理提供ISO9002国际标准化商业物管服务 ， 硬件（闭路电视与防盗监视系统等）提供货品安全保证 。
C、综合结论：整合招商 。

26、全程：商业招商（地产销售应制造旺势） ， 营销目标应达致收益的最优化 。
控制销售节奏：每一次销售应该准确锁定某一层面的买家 ， 达致极大化 ， 也利于统筹规划整体营销资源 。
小结：针对大型主力店和商家 ， 在每次谈判中都应制定详细的招商方案 ， 但前提是必须确定项目的经营主题和发展方向 。
六、商业招商之经营模式：以商铺销售租赁为主 ， 自营为辅 。
依商品类别统筹规划（逐层及分区）；七、建立业主商会1、业主商会：建立业主商会 ， 是为项目以后将要进入的业主们提供商业与物业管理服务的社会法人团体 。
2、组成：组建单位由开发商、物业管理公司、业主代表构成 。
3、业主商会的服务宗旨：3.1紧密关注市场动向 ， 准确分析与判断消费与商业市场发展趋 。

27、势 ， 从而为项目的总体商业经营提供有力的引导与帮助 。
3.2为商铺业主成员寻求降低商品交易成本、拓展商品交易范围、提高商品交易利润、促进商品交易经营效率的良好作业方式 。
3.3支持、配合、监督物业管理部门搞好商业环境及商铺区的管理 。
3.4维护业主的合法权益 。
3.5对公共设施的兴建、更改、扩充改善以及商铺的装修维修等与业主利益有关的事宜作出决议 。
3.6开展各种有益于业主的各项活动 。
4、服务范围：商业经营与管理服务4.1商业服务范围4.1-1根据市场动向完善商业经营规划以适应消费形势 ， 保持在市场上的竞争优势 ， 使业主得到更好的销售业绩 。
4.1-2为商铺经营者提供帮助 。
提供信息：新产品信息、商品供求信息 ， 为 。

28、业主起到经营帮助与顾问作用 。
货物组织：依据商铺经营者需要 ， 代为采购（或组织）货品 。
4.1-3为商铺经营者协助取得资金支持：协助业主取得流动资金、资信担保、信贷抵押 ， 取得资金帮助 。

来源：(未知)

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标题：房地产|某房地产策划报告( 五 )