1 、主要销售渠道：专人拜访销售 。
2、辅助销售渠道：现场接待销售 。
（五）广告定位广告营销手段的采用是楼盘市场推广的必选途径 。
然而不加以选择、没有经过精心设计、广泛 传播 。

19、的促销无异于烧钱 ， 几乎难以取得预期的市场效果 。
在凯旋门广场的促销上我们反对随波逐流的 促销主题 ， 毫无新意的沟通策略 ， 大而化之的推广安排 ， 我们建议在促销上采取 “定向选媒、整合传 播”的促销定位 。
具体体现在：1、紧紧围绕目标消费人群的行为特征选择媒体；2、注重促销过程实施的新颖、准确、到位；3、整合楼盘优势资源 ， 争取用 “一个声音 ”说话；4、最大限度的利用围绕目标消费者的各种传播手段 ， 强化媒体组合优势 。
第二部分：策略篇一、市场细分（一）消费者描述： 目标消费者：私企老板、个人创业者、企业中高级管理者、家庭投资者 。
年龄： 28 岁-45 岁 。
置业次数：首次置业、部分为二次、多次置业 。
购买目的： 。

20、1、市中心中小型企业理想的就近办公场所；2、现位于合肥的驻外办事机构的理想场地；3、家庭投资者的投资旺地；4、SOH（一族”及个人工作室最佳所在；5、附近居民拆迁改善居住环境 。
信息来源：合肥晚报、新安晚报、DM户外广告、电视、电台、房展会、互联网、口碑传告等 。
（二）客户来源：1、合肥新站开发区的现有办公人群；2、项目周边竞争楼盘（写字间、住宅）吸引的客户；3、市中心现有的客户资源；4、汽车站及周边小区的住户群；5、凭借凯旋门广场比较优势吸引的其它区域购买人群 。
（三）客户诱导方式1、开发商的优惠政策；2、摄心性宣传、实效促销；3、性能价格比优势；4、整合传播渗透；5、客观环境变动 。
二、产品包装（ 。

21、一）形象工程1、营造标志性景点 ， 强化凯旋门广场观感 。
建议营造有别于区域其它竞争楼盘的标志性景点 ， 较为鲜艳 ， 富有现代色彩的外墙涂料 ， 提升物 业品质 ， 迅速投入施工使凯旋门广场的整体形象提前矗立 。
2、细致打造售楼中心 。
提前完成会所中售楼中心的装修施工 ， 增强购买人群对物业品质的信心 。
3、设置样板间 。
条件允许的情况下尽快做出样板间 ， 通过内外一体的物业体验开启体验经济大门 。
4、设立销售指引 。
在胜利路与明光路入口附近设立凯旋门广场销售指引路牌或以销售提示性大型布幔覆盖物业东边的 酒店 ， 尽量消除物业被遮挡造成的不利影响 。
5、打造精品花园会所 。
建议将裙房屋顶改造为花园 ， 种植花草、常青植物设置休闲配套；将 。

22、预留的第 4 层与裙房屋顶一体 化考虑 ， 建设为花园会所 。
（二）细节精品理念实施1、制作精品楼书 。
凯旋门广场的楼书分为两种 ， 一种感性诉求型 ， 另一种理性诉求型 ， 区别购买者赠送 。
2、售楼中心设计人性化 。
将售楼中心功能区域科学区分 ， 使之最大限度的满足交易心理实现 。
3、售楼人员培训 。
规范售楼人员行为细节 ， 统一制定销售说词 ， 强化销售过程控制 。
4、销售必备资料管理 。
凡销售涉及的纸张、表格、合同、DM宣传VCD等均应采用统一形式 ， 规范化管理 。
5、媒体促销与现场促销联动 。
阶段（月度）促销策略的贯彻确保要与销售现场促销政策实现联动 ， 实现营销上的推、拉结合 。
三）管理提升 1、融入高标准管理服务；2、与客户购买 。

23、同步签订物业管理服务协议；3、物业服务准则出台；4、物业管理与销售同步进入物业 。
三、价格策略（一）基本原则1、“低开高走 ”的整体价格策略 。
A、开盘前做好营销宣传 ， 以受诚意金的形式派发房号；B、以极具诱惑力的低价开盘 ， 聚集人气；C、做好销控 ， 在销售控制上先推综合素质低的单位 ， 价格逐步攀升 ， 再推优良单位；D、建议选择8层的均价为基本定价单位 ， 根据朝向、楼层以 40元/m2的幅度调整价格 。
2、竞争性定价策略 。
A、根据市场竞争结合销售状况 ， 实施竞争性定价策略 ， 面对激烈竞争时凭借比较优势制胜市场；B、建议结合市场竞争需要结合销售进度安排进行价格炒作 。
（二）销售价格定价需要考虑的三个主要原则是：成本、客 。

24、户需求和竞争对手的价格 。
成本是价格的最低点 ， 竞 争对手的价格是定价的出发点 ， 客户对产品独有特征的评价是价格的上限 。

来源：(未知)

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标题：凯旋门|凯旋门营销策划书( 四 )