7、580元/二室66-9980%折扣：一次性9.8贷款9.9折三室101-13820%热销户型面积小两室面积区间66-138滞销户型面积三室大户型主要客户项目周边居民购买用途居住l 推广主线：新加坡式生活l 主力户型：90-100平的两房l 产品：大开间 ， 短进深 ， 开间为4.1-4.6米 ， 北阳台有上下水可做洗衣房l 折扣及优惠：主推98两居 ， 临路单位特价3950元/；园区中心单位均价4200 ， 分期偿还首付 ， 一期首付仅四万 ， 剩余部分年内付清即可 。
其余单位一次性9.8折 ， 贷款9.9折凯荣国际花园一期自07年开盘以来 ， 一年多的时间仍未消化完5.5万平建面 。
自2008年以来频频的出现促销活动且力度越来越大 。

8、 。
从项目位置来看 ， 凯荣国际花园把住了保利心语花园主要的交通道路 ， 地理位置优于本项目 ， 与项目形成了面对面的直接竞争 。
（2）美好愿景占地面积18万建筑面积53万容积率2.5栋数多层1栋小高层19栋高层21栋高层栋数21总户数5000建筑风格欧式入市时间2008921入住时间2009月11月30公摊系数多层15% ， 高层22%车位数840绿化率40%推售房源约310套采暖方式地热物业费1元/平米*月户型配比销售情况户型面积所占比率总销售率销售价格一室446519%15%3630起价 ， 均价4100 ， 二室7010943%折扣：一次性9.6贷款9.8折三室9714138%热销户型面积70、82、93面积区间 。

9、40160 滞销户型面积朝向差的4465一房 ， 和大面积的三房 。
主要客户周边客户购买用途居住推广主线：17个花园里的欧洲销售策略：期房销售 ， 通过园林景观创意与质量品质保障体系的模式吸引客户 ，3000元低价定金折扣优惠：一次性96折、贷款98折美好愿景自6月25日蓄客 ， 8月份对外报均价4700元 ， 随后因蓄客不理想 ， 客户对4700元的价位普遍接受不了 。
9月份对外称内部认购 ， 以均价4000元的关系户价格开盘 ， 9月21日开盘推出330套 ， 仅消化了70余套 。
后期价格有所微涨 ， 一期均价4100 ， 目前去货速度缓慢二、保利心语花园项目分析1、产品类型楼栋建筑类型60平以下60-79平80-89平90-99平1 。

10、00-120平120平以上总计1#多层17642562#多层17642563#多层238404#多层238405#多层11645536#多层11645537#多层17642568#多层176425610#高层282814237511#高层282814237524#高层164432159825#高层164432159826#高层164432159859#高层34326660#高层343468总计58110192164109355988比例5.87%11.13%19.43%16.60%11.03%35.93%100.00%保利心语花园一期一组团产品有8栋多层、7栋高层组成 ， 共有854套 。
多层产品以 。

11、120138平的大户型为主 ， 高层产品则以70-90平的两房产品为主 。
项目内多层与高层产品类型形成了差异化 。
2、项目优势保利心语花园的项目优势主要在于保利地产的品牌价值 ， 五馆一场板块未来的区域价值以及项目自身高端的产品品质 。
保利心语花园地处重工街五馆一场、森林公园板块 ， 这里是仅次于浑南奥体中心的沈阳市文体副中西 ， 也是铁西区唯一的文化体育中心 。
“五馆一场” 斥资3亿元 ， 包括体育馆、游泳馆、工业文化展示馆、城市规划展示馆（档案馆）、蒸汽机车博物馆、体育场 。
铁西森林公园即原于洪苗圃 ， 改造后总面积达100万平方米 ， 是全市最大的市内森林公园、天然氧巴 。
项目规划针对大型社区容易缺乏内部活力 ， 以及与外部城市衔 。

12、接 ， 沟通不畅的弊端 ， 引入了“新都市主义”的概念 ， 力求有效地引入同时放大城市及社区资源 。
项目园林将质朴自然的园境与富有工业感现代感的建筑相互融合 ， 营造一个即简洁、富时代感 ， 又静谧、舒适的居住区环境 。
地块内保留的436株原生大树 ， 依数造景营造出了丰富而独特的园林景观 。
3、项目的劣势保利心语花园项目主要的劣势在于噪音的影响、高压线的影响、交通配套少的影响 。
三、价格策略1、价格策略（1）采用低开高走的价格策略 ， 以略低于客户预期和市场竞争对手的价格开盘 ， 开盘后根据销售情况逐步拔高价格；（2）以快速销售、最大化成交为目的 ， 对客户价格进行摸底 ， 最大化的分流客户 ， 保证成交率；（3）以板块竞争对手价格和销售情况 。

13、为参考 ， 制定在板块内有竞争优势的价格；（4）为了避免出现08年底内部认购时期因为价格过高 ， 加之蓄客少的原因导致开盘没有形成热销的情况 ， 本次开盘价格需留有余地 ， 保证开盘热销的同时 ， 以便下一阶段销售推广的开展 。
2、定价原则原则一：本次定价主要考虑总价定价原则二：在考虑单价时考虑套内面积定价原则三：多层高层分别定价 ， 形成两个独立的价格体系原则四：拉大价差 ， 更好的分流客户原则五：综合考虑多因素 ， 多系数考虑项目多层产品和高层产品面积存在明显差异 ， 不存在项目内的竞争 。

稿源：(未知)

【傻大方】网址：/a/2021/0621/0022536522.html

标题：商业地产沈阳保利心语花园项目价格定价报告29DOC4月|商业地产沈阳保利心语花园项目价格定价报告29DOC4月( 二 )