（2）高层层差、临街高层10#、11#：整体趋势中间楼层最高 ， 根据楼层不同递增与递减系数不同 。
具体细节临街楼栋南向无景观 ， 且矮楼层受噪音影响 ， 空气质量差 ， 因此层差加大 ， 随楼层每层递增30元；6层以上至12层需求大 ， 且楼层差别相对较小 ， 因此每层递增20元；13楼需求比中间层少 ， 为有效分流中间层客户 ， 因此从13层起 ， 逐层递减10元；16跃17层的楼层差150元 ， 主要考虑此套房源最后价格应该与4楼相近 ， 因此150元实际为调整系数 。
总体层差：楼层12345678910111213141516跃17层差系数03060901101301501701902102302 。

21、1019017015010#东北向 ， 11#东北及西北向层差：逐层递增1元 ， 以缩小层差；至13层起逐层递减10元 。
楼层123456789101112131415层差系数010203040506070809010090807010#西北向层差：整体无层差 ， 为本次开盘的特价房源 ， 共17套 。
、高层24#、25#、26#、59#、60#：整体趋势中间楼层最高 ， 根据楼层不同递增与递减系数不同 。
具体细节以1层为基准价0元 ， 2层与1层差别不大 ， 但2楼开始征收电梯费 ， 居住成本较1楼稍高 ， 因此层差上调至10元；25层受规划路噪音影响 ， 且略有挡光 ， 因此层差加大 ， 随楼层每层递增30元；6层以上至12层需求大 ， 且楼层差 。

22、别相对较小 ， 因此每层递增20元；13楼需求比中间层少 ， 为有效分流中间层客户 ， 因此从13层起 ， 逐层递减10元；17跃18层的楼层差70元 ， 主要考虑此套房源最后价格应该应该与4楼相近 ， 因此70元实际为调整系数 。
整体层差：楼层1234567891011121314151617跃18层差系数0104070100120140160180200220240220200180160702、景观系数景观楼王景观园区内南北景观南景北无南无北景南北均无景观系数+200+500-70-100楼王景观特指多层5#1单元及6#4单元 ， 因前无遮挡 ， 且正面临园区主景观 ， 因此景观系数为200元 。
3、朝向系数朝向南北通透东南双 。

23、阳西南东北西北系数50300-30-100-2004、通风系数通风双阳标准户型（南北、东南、西南、东北、西北）系数5005、面积系数从50-140平户型 ， 以每10平米递增20元 ， 取90-100平为基准价0元 ， 140平以上则取统一值 。
面积区间50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140以上价差806040200-20-40-60-80-1006、噪音系数本案噪音影响主要来自于项目西侧铁路 ， 因此根据铁路南北走向 ， 以平行线形式 ， 将一期各楼栋按照每两个单元为单位划分成若干带状区域 ， 同区域范围内噪音系数一致 ， 每两个相邻带状区域价差为1 。

24、0元 ， 以多层8东山单位和高层60整栋楼为基准价0元 ， 具体价差如图 。
高层11噪音系数与多层1西山系数相同 ， 均为100元 ， 而10因更加临近铁路 ， 因此噪音系数拉大为150元 。
（附图见下页）-100-90-80-70-60-50-40-30-20-100-20-30-40-40-30、-20-1001001507、把山系数东山西山系数-50-1008、需求系数需求系数主要针对目前蓄筹情况分析 ， 结合市场总体需求量权衡 ， 建议如下户型酌情提高价格 ， 旨在与其它户型拉大价差 。
18#顶层60-70平18#顶层86-90平18#108平1011#75-78平2426#83平西南套数10套28套36套30套48系数设 。

25、置+200+100+100+100+50其中18#顶层60-70平户型 ， 除7#1-7-1和8#4-7-2这两套房源外 ， 均为108平户型的顶层 ， 因108平户型已在系数上另+100元 ， 因此这些户型只须另+100元 。
2426#83平西南向为了防止与东南向价差过大 ， 因此需求系数另+50元 ， 调整后此户型与东南向户型价差为40元 。
9、户型系数多层1#1单元2号房及24单元1号房 ， 因向北退让近3m ， 会出现挡光情况 ， 因此这两个位置的全部户型均总体下调50元 。
10、调整系数调整系数主要针对户型相似的楼栋 ， 根据其所在园区的位置不同 ， 通过调整系数进而拉大楼栋之间的价差 。
具体如下：楼号1#2#3#4#5#6#7#8# 。

26、10#11#24#25#26#59#60#调整系数0050505010000505005010000多层各楼栋之间 ， 1#、2#、7#、8#属多层外围 ， 系数均为0 ， 3#、4#在园区内 ， 系数相同为50 ， 6#位置更佳因此为100 ， 5#因考虑本次开盘促进销售考虑 ， 因此设定为50 。
10#、11#位置相近 ， 但因有东北向和西北向特价房源影响 ， 楼栋回收均价较低 ， 因此调整系数整体上浮50.24#、25#、26#三栋户型一致 ， 因越靠近园区外围受外部影响越大 ， 因此以24#为基准0 ， 三栋楼调整系数依次递增50 。
七、价格明细目前保利心语花园对外统一优惠口径为：认购享受95折优惠 ， 一次性98折 ， 商业贷款99折 ， 公积金贷款 。

稿源：(未知)

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标题：商业地产沈阳保利心语花园项目价格定价报告29DOC4月|商业地产沈阳保利心语花园项目价格定价报告29DOC4月( 四 )