市场上多层产品和高层产品存在明显的价差 ， 所以定价时多层与高层需分开考虑 ， 拉开价差 。
四、项目开盘回收价测定主要采用市场定价法 ， 即选取相似楼盘进 。

14、行价格比较来确定项目开盘的回收价 。
之后确定项目的价格模型 ， 深入探讨项目的定价系数 ， 形成项目的初步价格模型 。
最后通过与客户预期进行比较以及具体户型与各竞争项目的横向比较来确定各户型的实际回收价格 。
通过细节的微调最终完成项目的定价 。
1、市场考虑因素地理位置：从地段综合素质的优劣来考虑 。
交通配套：主要是从项目周边道路状况、地铁公车的配套进行综合比较 。
居住环境：包括小区整体的居住氛围环境 ， 项目规划的适宜度人性化等 。
生活配套：主要是项目附近的商业、办公、医疗、邮电、银行等配套设施的齐备性 。
楼盘规模：从小区规模大小 ， 绿化维护、小区内部配套等方面进行考虑 。
户型设计：考虑单位的户型设计十分合理、实用 。
教育配 。

15、套：小区周边幼稚园、小学、中学的情况 。
园林设计：小区的园林的观赏性 ， 舒适性方面考虑 。
发展商知名度：发展商实力、市场认可程度、品牌号召力等 。
建筑密度：考虑楼盘的密度对价格的影响 。
2、选择比较对象原则：选择的对象应该在以下几个方面与保利心语花园有可比较性地理位置接近户型面积相当档次接近从珠江新城的在售楼盘中 ， 我们选择凯荣国际花园、美好愿景、狮城经典、假日普罗旺斯作为项目价格参照的对象 。
3、定价第一步：综合测评项目名称评分基数本项目凯荣国际花园美好愿景狮城经典假日普罗旺斯综合因素地理位置151114151412环境与景观10109989交通状况10791099配套设施10101010109楼盘规模5 。

16、53535户型设计151515121314园林设计101091089发展商品牌151512121013建筑密度1099989综合得分1009290928389第二步：价格测定项目名称本项目凯荣国际花园美好愿景狮城经典假日普罗旺斯综合因素均价（元/）4000410037003380评估得分9290928389比较系数1.02222222211.1084337351.033707865可调均价4088.88888941004101.2048193493.932584比较权重40%30%15%15%评估得分4004.8261661635.5555561230615.1807229524.089887 。

17、6注：1、比较系数本项目评估得分 / 比较项目评估得分2、可调均价比较系数*各项目回收均价3、比较权重为各楼盘与本项目相比 ， 对本项目影响程度的比例4、评估得分各比较项目可调均价之和*比较权重综上所述 ， 保利心语花园最终市场测算价格为4004元/ 。
五、本次开盘推售范围及户型分布10#11#24#25#5#1#2#59#4#3#6#8#7#26#60#（图示：红色楼栋为本次开盘推货范围 ， 黄色区域为08年内部认购期间推出楼栋 ， 此三栋均有剩余 ， 灰色为非本次推售范围但具备加推条件）1、10#户型面积及分布情况10#为一个单元两梯五户塔楼 ， 分别为东北、东南、南向双阳、西南、西北向五个户型 。
西北向55平（东北 。

18、向为轴对称户型）西北向55平位置西南向73平（东南向为轴对称户型）西南向73平位置南向双阳81平南向双阳81平位置2、25#户型面积及分布情况25#为两个单元 ， 每个单元一梯三户 ， 分别为东北、东南、南北通透三个户型 。
一单元东北向83平户型一单元东北向83平户型一单元东南向及二单元西北向户型一单元东南及二单元西北1单元03号、2单元01号南北通透97平1单元03号、2单元01号位置2单元3号西北向68.5平户型2单元3号西北向68.5平位置3、59#户型面积及分布情况59#为两个单元 ， 每个单元一梯两户 ， 把山为108平小三房户型 ， 中间为97平南北两方户型 。
108平户型 108平户型位置97平户型 9 。

19、7平户型位置4、多层主要以123-135平大三房户型为主 ， 其中特殊的有1#及5#西山单位的108平户型 。
多层108平把山户型 多层108平户型位置六、定价系数保利心语花园定价模型主要考虑景观、噪音、把山、面积、朝向、通风、层差等系数 。
1、层差系数（1）多层层差多层一楼二楼三楼四楼五楼六楼七楼层差3500200300300250400备注带花园基准价大露台、短进深多层因客户对中间楼层即4、5层需求较多 ， 因此将4、5层层差相同（均为300）且高于2、6层；而2层与6层比较 ， 6层采光略好 ， 并且多层带电梯 ， 避免了6层上楼困难的情况 ， 因此6层较2层稍高而比4、5层略低 。
1层赠送花园单位与7层送露台单位相 。

20、比较 ， 1层光线较差 ， 因此1层较7层略低 。

稿源：(未知)

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标题：商业地产沈阳保利心语花园项目价格定价报告29DOC4月|商业地产沈阳保利心语花园项目价格定价报告29DOC4月( 三 )