从总体上看 ， 我国已经告别住房严重短缺的时代 。
图5 1998-2009年城镇人均住宅建筑面积数据来源：中国统计年鉴 ， 2007-2009年数据通过趋势外推得到 。
国际比较研究尽管某一截面上不同国家的经济发展水平、人口结构特征、住房市场状况等诸多方面业存在差异相差较大 ， 但从相似发展阶段（按人均收入水平计量）来看 ， 各个国家通常会表现出类似的经济社会发展特征 。
因此 ， 从 。

8、国际比较的角度 ， 可以选择相似发展阶段的其他国家房地产业发展历程 ， 来对我国房地产业未来发展趋势进行分析 。
相似发展阶段的判断从经济发展水平看 ， 我国20102020年大致经历 美国19401970年、英国19551985年、日本19651985年、韩国19852000年的增长过程图6显示了中国与主要国家经济发展历程 ， 以1990年国际元为基准 ， 我国目前的经济水平大致与美国40年代、英国50年代、日本60年代中后期、韩国80年代中后期的发展水平相当 。
按照人均GDP年均增长7%的速度保守推算 ， 则20102020年我国人均GDP大约为700015000国际元（以1990年为基准 ， 下同） 。
而从图9的统计数据中 。

9、看 ， 将大致经历美国19401970年、英国19551985年、日本19651985年、韩国19852000年的增长过程 。
单从经济发展水平的角度来看 ， 我国在2020年将达到美国70年代、日本和英国80年代中期、韩国2000年左右的收入水平 。
图6 中国与主要国家经济发展水平的比较注：图中为按购买力平价计算的数据 ， 以1990年国际元为基准；中国20102020年的人均GDP按照年均7%的增长率推算得出 。
资料来源：The World Economy: Historical Statistics.我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下发达国家的城镇化进程从城镇化的发展过程来看 ， 2009年我国城镇化率为4 。

10、6.6% ， 与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7） 。
“十二五”期间以至2020年 ， 我国仍处于城镇化快速发展阶段 ， 按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点） ， 到2020年我国城镇化率将提高到58% ， 相当于日本50年代中后期、韩国80年代初期的城镇化水平 。
而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程 ， 美国在1920年城镇化率超过50% ， 而英国早在1850年左右城镇化率超过50% 数据来源：王前福等 ， 世界城镇化发展趋势 ， 经济要参 ， 2002 。
综合经济发展与城镇化水平指标 ， 我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国 。
日本和韩国在我国目前 。

11、经济发展水平时的城镇化率均超过65% ， 在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75% 。
图7 中国与主要国家城镇化率水平的比较数据来源：世行数据库 ， 日本数据根据日本统计年鉴数据进行修正 。
中国2015年和2020年城镇化率水平为预测值 。
我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平 ， 约低14个百分点我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据 ， 模拟得出二者之间的函数关系 ， 如图8所示 。
城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式 ， 这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致 。
从图9的结果中可以看出 ， 我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城 。

12、镇化发展的平均水平 ， 约低14个百分点 。
假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整 ， 到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点 。
图8 世界各个国家和地区城镇化水平与人均收入之间的关系（2004年）数据来源：世行数据库 。
发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的3040年间 ， 城镇化率可从25%提高到70%80% 。
如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%） ， 到2020年城镇化率仅为58% ， 2030年城镇化率仅达到70% 。
我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程 。
主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度 ，。

13、进行房地产业发展阶段特征比较时 ， 通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标 ， 包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标 ， 包括住房新建规模、住房投资规模等 。
对上述指标的比较分析表明 ， 主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征：快速城镇化进程完成之前 ， 住房建设规模呈现持续增长态势日本在19551972年的17年间 ， 住房建设呈现持续快速发展的态势 ， 住房建设量年均增速为12%（见图9） ， 新建住房规模在1972年达到峰值 ， 接近200万套 ， 占当年住房存量的比例超过6% 。

稿源：(未知)

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标题：未来|未来20年我国城镇住宅建设发展空间( 二 )