如日本在19551972年间 ， 住房建设量年均增速为12% ， 1972年新建住房占当年住 。

20、房存量的比例超过6% 。
这一期间 ， 日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平 ， 城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在19801990年间 ， 住房建设量年均增速为17% ， 1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10% ， 这一期间 ， 韩国城镇化率由57%增加到74% ， 城镇化率年均增加1.7个百分点 。
并且 ， 日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现 ， 即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系 。
如日本住宅建设投资/GDP于1973年达到峰值9.1% ， 这一阶段 ， 日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资/GDP于1991年达到峰值8.9% ， 这一阶段 ， 韩国的城镇化率也在74%左右 。
我 。

21、国1998-2009年间 ， 城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1% ， 住宅新建量在住房存量中所占比重不足4% ， 均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量 。
2008年以来 ， 我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8% ， 但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资 ， 因此 ， 跟国外的统计结果缺乏完全可比性 。
初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道 ， 城镇化进程仍处于快速推进阶段 ， 按照发达国家的经验 ， 在城镇化超过70%之前 ， 我国住房建设规模将保持快速增长 。
对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计 ， 不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌 。
图15 各国住房建设投 。

22、资规模高峰阶段的比较数据来源：各国统计网站 。
在户均住房套数接近1.1之前 ， 我国住房存量将保持较快增加户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标 。
户均住房套数达到1 ， 是解决总体性住房短缺的最基本要求 。
发达国家的经验表明 ， 在城镇化基本完成后 ， 户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程 ， 成熟稳定的房地产市场中 ， 户均住房套数基本稳定的1.1左右 。
如日本1968年户均住房套数超过1 ， 在70年代中期城镇化率超过70%阶段 ， 户均住房套数约为1.05 ， 80年代中期户均住房套数超过1.1 ， 之后则基本保持稳定 。
英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08 。
户均住房套数从1发展到1.1 。

23、左右大约需要20年左右的时间 。
由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据 ， 因此 ， 我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算 ， 2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右 ， 即使考虑“90/70”政策实施以来 ， 由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓 ， 因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右 。
按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算 ， 则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米 。
按照户均住房面积90平方米计算 ， 2010年末我国城镇住房总量约为2亿套 ， 相比于2亿多城镇家庭而言 ， 基本处于户均住房套数在1左右 ， 参照国际经验 ， 住房存量尚有较大的发 。

24、展空间 。
特别应注意的是 ， 我国尚处于快速城镇化进程中 ， 未来城镇人口仍将保持较快的增速 ， 户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标 。
未来仍需要保持适当住宅建设规模 ， 避免出现城镇化进程中的住房短缺 ， 拖曳城镇化进程和影响社会稳定 。
24从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路从长期看 ， 居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低 ， 收入水平越高 ， 对居住条件改善的要求也越高 。
就城镇总体来说 ， 城镇住宅总需求 ， 除受收入水平的影响外 ， 还应受城镇人口规模的影响 ， 城镇人口规模越大 ， 对住宅的需求也就越大 。
因此 ， 未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于 ， 城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度 。
预测流程图如下：城镇人口经 。

25、济发展水平人均可支配收入人均居住水平城镇住宅存量城镇住宅增量住宅折旧量净新建住宅量“农转非”住宅量“农转非”比例城镇新建住宅量城镇住宅建设投资折旧率建安造价城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步 ， 根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度 ， 由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步 ， 根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系 ， 估计出预测期各年的城镇人均居住水平 ， 再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量 ， 从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步 ， 根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系 ， 计算出预测期各年的城镇住宅投资额 。

稿源：(未知)

【傻大方】网址：/a/2021/0822/0023896848.html

标题：未来|未来20年我国城镇住宅建设发展空间( 四 )