由上面估计出的 。

33、城镇住宅存量可以计算出每年城镇住宅新增量 ， 但它并不等于城镇新建住宅量 ， 因为 ， 在城镇化过程中 ， 由于行政区划的改变 ， 有些农村住宅直接转为了城镇住宅 ， 因此 ， 在估计城镇新建住宅量时 ， 应将“农转非”的住宅增加量从城镇住宅增量中扣除 。
另外 ， 城镇新建住宅量中还包括折旧部分 这里的折旧是指旧房改造或旧房拆迁部分 。
， 因此 ， 城镇住宅增量、城镇新建住宅和住宅折旧之间存在如下关系：（2）式中为t年城镇住宅增量；为t年城镇新建住宅量；为t年住宅折旧量；为t年“农转非”住宅量 。
若将城镇新建住宅量减去住宅折旧称为城镇净新建住宅量 ， 即：（3）其中 ， 为t年城镇净新建住宅量 ， 则城镇住宅增量与城镇净新建住宅量有如下关系：（4）因此 。

34、 ， 得到预测期各年的城镇住宅增量后 ， 要估计出城镇新建住宅量 ， 还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量 。
对住宅折旧量的估计有两种方法 ， 第一种是通过住宅折旧率-住宅折旧量占住宅存量的比率-来推算每年的折旧量 ， 即 ， 假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系：（5）其中 ， 为t年住宅折旧率 。
第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算 。
现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持 ， 因此 ， 只能对住宅折旧量进行大致估算 。
这里我们采用的方法是 ， 先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例 ， 计算出每年的折旧量 ， 然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量 ， 看其是否合理 。
调查数据显示 ， 目前的每年的旧房拆迁量大约1. 。

35、3亿平米左右 ， 占住宅存量的0.75% ， “十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35% 。
如果按折旧率0.75% ， 推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右 ， 基本与调查结果相当 。
按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5% 。
目前我们的折旧率有些偏低 。
2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量 日本1977-1993年间住宅折旧率在0.7%左右 。
2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势 ， 从2002年的64.6%下降到2009年的36.8% ， 年均下降7.7% 。
我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模 。
城镇住宅增量、净新建住 。

36、宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例 。
根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率 ， 由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量 。
2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米 ， 估计2020年将达到13.34亿平米 ， 2030年上升到18.69亿平米 。
2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1% 。
表3: 城镇新建住宅面积预测 （亿平米）年份城镇新建住宅面积城镇净新建住宅面积折旧量20098.216.821.3920108.376.901.4720119.117.052.0 。

37、6201511.258.762.49202013.1610.113.05202515.0211.373.66203016.5512.264.292011-2030平均增速3.5%2.9%5.5%统计局住户调查数据显示 ， 我国城镇户均人口逐渐下降 ， 1985年为3.89人/户 ， 2009年下降到了2.89人/户 。
从趋势上看 ， 1985-2009年城镇户均人口的变化与时间呈现显著的对数关系（见图20） 。
按此趋势推算 ， 2020年城镇户均人口估计为2.76人/户 ， 2030年为2.68人/户 。
根据上面的估计 ， 目前我国城镇户均住房套数在1左右 ， 按此比例 ， 以及人均居住水平和户均人口可推算出目前城镇住宅套均面积 。
20 。

38、10年我国城镇住宅套均面积接近90平方米 。
图20城镇户均人口变化数据来源：国家统计局国际经验表明 ， 随着收入水平的增长 ， 城镇居民住宅套均面积逐渐提高 。
2000-2009年我国房地产开发住宅套均面积（住宅竣工面积与住宅竣工套数之比）总体呈上升趋势 ， 2000年为96.3平米/套 ， 2009年上升到107.5平米 ， 平均每年上升1.2% 。
2011-2030年随着收入的增加 ， 城镇住宅套均面积将逐渐提高 ， 年均增速按1.2%估计 。
这样 ， 我们根据上述2011-2030年城镇新建住宅面积和套均面积推算出2011-2030年城镇新建住宅套数（见表4） 。
结果显示 ， 2020年我国城镇新建住宅1336万套左右 ， 2030年达 。

39、到1492万套左右 ， 2011-2030年平均每年新建城镇住宅1296万套左右 。

稿源：(未知)

【傻大方】网址：/a/2021/0822/0023896848.html

标题：未来|未来20年我国城镇住宅建设发展空间( 六 )