而这一期间 ， 也是日本城镇化进程较快的阶段 ， 城镇化率年均增加1.1个百分点 ， 其中 ， 19551960年期间城镇化率年均增加 。

14、1.46个百分点 。
图9 日本历年住房建设情况数据来源：日本统计网站 。
韩国在19801990年的10年间 ， 住房建设处于快速发展期 ， 住房建设量年均增速为17%（见图10） ， 新建住房规模在1990年达到峰值 ， 超过75万套 ， 占当年住房存量的9.8% 。
这一期间 ， 是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段 ， 城镇化率年均增加1.7个百分点 。
1990年之后 ， 韩国城镇化速度明显减小 。
图10 韩国历年住房建设情况数据来源：中金研究报告 。
60年代以来 ， 美国和英国已结束快速城镇化进程 ， 其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11） ， 美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右 ， 新建住房在存量住房中所占比例不到2% 。
英国 。

15、19601975年间新建住房规模年均在35万套左右 ， 之后年均住房建设规模基本在20万套左右 。
图11 美国和英国历年住房建设情况美国英国数据来源：各国统计网站 。
住房建设投资/GDP在城镇化进程完成阶段达到峰值9%左右从日本和韩国的发展历程来看 ， 住宅建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现明显的倒U型关系 。
从图12中可以看出 ， 60年代以来 ， 日本住宅建设投资/GDP一直呈现上升态势 ， 于1973年达到峰值9.1%；韩国住房建设投资/GDP于1991年达到峰值8.9% 。
峰值出现的时点均为快速城镇化进程基本完成阶段 。
而美国自60年代以来 ， 住宅建设投资占GDP比重规律性变化趋势不明显 ， 基本在4%左右 。

16、 。
从住宅建设投资在固定资产中所占比重来看 ， 日本在70年代期间住宅建设投资/固定资产投资较高 ， 在24%左右 ， 其余多数年份在20%左右；平均来看 ， 19602004年日本住宅建设投资在固定资产投资中所占比重为19.3% 。
美国住房建设投资在固定资产投资中所占比重多数年份也在20%左右 ， 最高达到25%；平均来看 ， 19602008年美国住宅建设投资在固定资产投资中所占比重为20.4% 。
图12 主要发达国家住房建设投资及其在GDP中所占比重日本住房投资/GDP韩国日本美国数据来源：各国统计网站；韩国数据来源于文献“Housing and Korean Economy.” 。
人均住房面积随着收入水平的提高而增 。

17、加以同样具有“人多地少”特征的国家日本为例（见图13） ， 其套均住房面积与人均住房面积均随着经济社会的发展而呈现增加的态势 。
在90年代套均住房使用面积超过90平方米（折合建筑面积 以0.8的系数折成建筑面积 。
约为112平方米）之前 ， 住房面积增加幅度较大 ， 1968-1993年间套均住房建筑面积每年增加0.9平方米 ， 其中 ， 1978-1983年间住房面积增幅最大 ， 每年增加建筑面积1.4平方米 。
总体来看 ， 日本套均住房使用面积由1968年的73.86平方米（折合建筑面积约为92平方米）增加到2008年的94.34平方米（折合建筑面积约为118平方米） ， 与此同时 ， 人均住房面积由18.7平方米（折合建筑面积约 。

18、为23平方米）增加到36.3平方米（折合建筑面积约为45平方米） 。
目前 ， 日本套均住房使用面积基本稳定在94平方米 ， 折合建筑面积约为118平方米 。
图13 日本住宅面积的变化数据来源：日本统计局网站 。
图中住宅面积指的是住宅的使用面积 ， 不含公摊 。
房地产市场进入相对成熟阶段 ， 户均住房套数在1.1左右户均住房套数是反映住房充足程度的一个指标 。
在城镇化基本完成 ， 城镇人口稳定下来的条件下 ， 户均住房套数超过1 ， 意味着住房市场不存在总体性供应短缺的问题 。
从图14来看 ， 日本户均住房套数于1968年超过1.0 ， 80年代中期户均住房套数超过1.1 ， 之后则基本保持稳定 。
韩国户均住房套数于2002年超过1 ， 目前该值达到1 。

19、.08 。
美国1965-2009年间 ， 户均住房套数基本稳定的1.12左右 。
英国自60年代以来户均住房套数超过1 ， 80年代该值达到最高为1.08 。
图14 主要发达国家户均住房套数美国英国日本韩国数据来源：各国统计网站 。
基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征 ， 可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：在快速城镇化结束之前 ， 我国住房建设投资规模将保持快速增长城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素 ， 在城镇化较快进程完成之前 ， 住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势 。

稿源：(未知)

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标题：未来|未来20年我国城镇住宅建设发展空间( 三 )