2. 国际经验表明 ， 在户均住房套数接近1.1之前 ， 住房存量将保持较快增长 ， 户均住房套数接近1.1左右后 ， 住宅市场将进入成熟稳定阶段 。
初步估计 ， 我国目前基本上处于户均住房套数在1左右 ， 摆 。

46、脱了城镇住房短缺状态 。
但鉴于我国尚处于快速城镇化进程中 ， 户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标 。
未来20年我国需要保持适当住宅建设规模和供给规模 ， 避免出现城镇化进程中的住房短缺 ， 拖曳城镇化进程和影响社会稳定 。
3根据我国过去数十年城镇化进程轨迹（假定体制机制环境不发生大的变化）模拟预测 ， 2030年我国城镇人口将达到9.88亿人 ， 年均增长2.2%；城镇人口人均建筑面积达到43.4平方米,年均改善率为1.7%；城镇住宅存量面积将达到429亿平方米左右 ， 年均增长4% ， 比2009年累计净增244亿平方米左右 。
图22 2004-2020年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善42011-2030年累计新 。

47、建城镇住宅面积259亿平方米左右 。
新建面积年均增长3.5% 。
2011-2030年平均每年新建13亿平方米（见图23） ， 约1300万套左右 。
2030年城镇户均住房套数达到1.05左右 。
5城镇住宅投资将以快于固定资产投资的速度增长 ， 年均增长7% ， 快于城镇固定资产投资增速（5.3%）1.7个百分点 。
占城镇投资的比重将由“十一五”时期的17% ， 增加到2030年的20%左右（见图24） 。
这里的投资额包含了土地购置费 ， 假定土地购置费占投资的比例不变 ， 取2003-2009年房地产开发土地购置费占投资比例的平均值19% 。
未来该比例的变动受政策影响大 ， 不做进一步估计 。
图23 每年新建城镇住宅面积图24 城镇住 。

48、宅投资规模及其占城镇投资的比重6决定城镇住宅需求快速增长的主要因素有四个 ， 它们对住宅需求增长的影响依次为：城镇化进程需求（41%）；城镇居民对居住条件的改善需求（32%）；折旧需求（24%）；城市人口自然增长需求（3%） 。
图25决定城镇住宅需求增长的因素及其影响7根据国际经验 ， 我国城镇化进程滞后于经济发展进程 ， 这一点已是国内外研究的共识 ， 其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约 。
如果我国城镇化进程按国际经验发展 ， 2020年我国城镇化率应达到70%左右 ， 2030年达到80%左右 。
上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右 ， 城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26） 。
图26 不同发展轨迹城镇新建住宅量比较 。

稿源：(未知)

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标题：未来|未来20年我国城镇住宅建设发展空间( 八 )