2020年城镇户均住房套数将达到1.03左右 ， 2030年达到1.05左右 。
表4: 城镇新建住宅套数预测 （万套）年份城镇新建住宅套数城镇净新建住宅套数折旧量2009964801163201095879016820111030797233201512139442682020133610263102025143710873502030149211053862011-2030平均增速2.2%1.7%4.3%各因素对城镇住宅需求增加的贡献根据公式（1）、公式（3）和公式（6） ， 城镇新建住宅量（）与城镇人口（）、城镇人均住宅建 。

40、筑面积（）和住宅折旧量（）之间的关系可表示为：（7）根据因素分解法可将城镇新建住宅量分解成城镇人口增加、城镇人均住宅面积的增加 ， 即改善性需求 ， 以及住宅折旧量的贡献 。
我们可进一步将城镇人口增加的贡献分解为 ， 城镇人口自然增加的贡献和由农村迁入城镇的新城镇人口增加 ， 即城镇化对城镇住宅需求的贡献 。
城镇人口自然增加和城镇化人口的推算方法是 ， 在预测期总城镇人口既定的条件下 ， 城镇自然人口以2009年实际城镇人口为基期 ， 假定其按预测期全国人口增速而增长 ， 推算出2011-2030年城镇自然人口规模；总城镇人口与城镇自然人口之差即为新城镇人口 ， 或称为城镇化人口 。
各因素对城镇住宅需求增加的贡献的计算结果见表5 ， 结果 。

41、表明 ， 在未来20年城镇新增住宅需求中 ， 城镇化进程所拉动的住宅需求是第一位的 ， 平均约占城镇新增住宅需求的41%；其次是城镇居民对居住条件的改善需求 ， 平均约占32%；再次是城镇住宅折旧 ， 约占24%；城镇居民自然增长所形成的住宅需求份额最小 ， 平均约为3% ， 远远低于前三者 。
表5: 各因素对城镇新增住宅需求的贡献 （%）年份城镇自然人口城镇化改善性需求折旧量20116.830.440.222.620155.533.938.522.120203.839.133.923.220251.943.130.624.320300.046.827.225.92011-2030平均3.340.631.924.22011 。

42、-2030年城镇住宅投资估计得出城镇新建住宅量后 ， 如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额 ， 或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费） ， 就可以估计出预测期每年的住宅投资 。
计算公式如下；（8）式中为t年城镇住宅投资额；为t年城镇住宅建安造价 。
城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来 。
中国统计年鉴提供了1985年以来的城镇新建住宅面积 ， 从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额 ， 但其中包含了土地购置费 ， 还需将其从投资额中剔除 。
现有统计资料提供了房地产开发1997年以来的土地购置费、房屋竣工面积和住宅竣工面积 ， 我们采用住宅竣工面积占房屋竣工面积的比来推算住宅土地购 。

43、置费 ， 再将其从城镇住宅投资中扣除 。
除房地产开发以外的住宅投资中土地购置非的比例较小（房地产开发住宅竣工面积占城镇新建住宅的72%左右） ， 可忽略不计（受统计资料限制 ， 该部分很难估算） 。
这样 ， 我们就可以计算出1997-2009年城镇住宅建安造价（剔除价格因素） 。
数据表明1997-2009年城镇住宅建安造价基本上呈上升趋势 ， 这主要是由于每年新建住宅的质量和技术标准在逐年提高而引起的 。
考虑到未来住宅的质量和技术要求还会逐年有所提高 ， 因此 ， 未来城镇住宅建安造价也会不断提高 。
假定2011-2030年城镇住宅建安造价年均增长3.4% 取波动性较小的2000-2002年房地产开发住宅造价平均增速（3.4%） 。
。

44、 ， 估计到2030年我国城镇住宅建设投资达到104000亿元左右(2009年价) ， 2011-2030年平均年增长7%（见表6） 。
图21城镇住宅建安造价变动趋势数据来源：中国统计年鉴有关数据计算 。
表6:城镇住宅投资预测年份城镇住宅总投资（亿元）住宅建安造价（元/平米）200925571311420102695132202011303323330201542832380620205920444992025798815318203010402862852011-2030平均增速7.0%3.4%注：投资额和造价为2009年价 。
2011-2030年GDP年均增速估计为6.6% ， 城镇固定资产投资实际增速约为 。

45、5.2% ， 2030年城镇住宅投资约占GDP的8%左右；占城镇固定资产投资的20%左右 。
主要结论1. 国际经验表明 ， 在排除战争及灾难影响的条件下 ， 人口城镇化进程是推动各个经济体城镇住宅建设史上出现一个高增长阶段的主要动因 。
在城镇化超过70%之前 ， 住房建设规模将保持快速增长 。
因而 ， 对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计 ， 不宜频频产生“住宅投资过热”的惊诧和恐慌 ， 进而带来住宅建设的波动乃至国民经济的波动 。

稿源：(未知)

【傻大方】网址：/a/2021/0822/0023896848.html

标题：未来|未来20年我国城镇住宅建设发展空间( 七 )