学区房|北京西城学区房“老破大”值得投资吗？学区房|西城区|北京|朝阳区|学区|首城

文章插图
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家” ，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问1：
章哥您好，朝阳双井换到西城月坛的问题。首城国际一个大三居（章哥貌似挺看得起首城国际），换到西城月坛木樨地展览路一带，个人不介意老房子，尤其喜欢50年代的那种苏式高挑高房子。目前已有一个西城老破小落户。考虑改善在西城的居住条件。
问题是：按照现在的发展形势，以及已经落户并有一套西城老破小的条件下，从房产保值和是不是划算的角度，还有必要卖掉首城国际的大三居再换一个西城老破大吗？如果真要换，章哥有推荐吗？有挑选的原则建议吗？
回答1：
1、我当然看得起首城国际了，因为当年开盘的时候我就去参与过交易。不能说炒房，反正在那个年代赚到过钱。当然只做到2010年初，后来就没再参与，太贵了。只帮着思源公司弄过后两栋楼的开盘方案，原则就是：支持政府新规，严格控制炒房！
2、从居住角度说，是否买老房子是个人喜好问题，别人的意见不重要，只要自己觉得舒心就行。我也喜欢挑高3.3米的苏式建筑，现在住的房子也是层高很高的，住着就是痛快，咳嗽一声都有回音的感觉相当好。
3、但是，从投资的角度来说，除非是长期自住，否则不建议再买这种老房。首先持有环节，在用不上学位的情况下，相当于最重要的配套没有使用，那等于是资金闲置。就像买了个豪华越野，却天天在市区上下班开，那其附加值的功能等于白花钱了。
如果是出租的话，这种大户型老房的租售比相对低很多。除了面积原因，还是与学位有关。因为只有业主才能使用这种配套，而租户是没有资格的。所以，没人会支付学位的租金，那这部分投资在持有环节就创造不了价值。
其三是政策原因。北京的教育制度改革经常进行，每年都会调整，目的都是教育资源均衡，打压学区房价格。不管其目的是否能达到，但总对学区房业主是有风险的。明面上的改革好办，至少还有个缓冲器。但暗地里的调整谁也说不好，比如骨干教师抽调，更换校长，生源轮换等等，都有可能影响学校的质量，对学区房的价值来说同样是风险。
4、当然，以上都是从投资角度看的。如果是长期居住，那也就无所谓风险。因为反正肉烂烂在锅里，只要是行政区内的调整，无论怎么改革，长期看不会影响区域的价值，最终仍然会回到平稳。而对于学位没用上的情况，可以视作装修，投入后就没想着利润的回报，只是自身生活的享受。