北京|北京房产置换，应当如何考量，请看专家解读( 二 ) 北京|房地产|北京西城|租售比|学区房|

红木林的成本更高，主要是在卖房的个税上，除非做到满五唯一，否则免不掉。那如果要想少缴税，就得让买家全款或少贷款，那对方就会砍价，总之怎么都不算太合适。卖掉再买的最低税费成本还是4% ，以450万计算是18万， 33个月的房租。这还是在不计算装修和个税损失的情况下。
5、总结：如果让我建议，换掉骑河楼的还算合适。毕竟这学位创造不了价值，置换的成本也不算高，如果能把中介费砍下来就更低了。而红木林的意义不太大，除非是能做到满五唯一，要不税费太高，靠租金很难赚回来。
另外提醒一点，苹果南区在双井也算是高端社区，租售比同样不太划算，估计也要在800左右，未必比红木林高。高档社区的房子之所以适合投资，主要指的是保值和抗跌性强，但租金却不太划算，赶不上普通小区。仅供参考。
提问2：
您好章哥，西城80年代小两居育翔学区房一套，有贷款，现在手里有现金200万，主要想投资一套，目前看了朝阳百子湾附近的沿海赛洛城一居，还有朝青附近一居。孩子刚一岁，目前租住在丰台，买一居的话就不住了还租出去。也看了长阳半岛附近的三居，买长阳的话就自住，孩子也可以在那里上幼儿园。老公在海淀北五环上班，我在丰台。 6年后孩子上学再回西城再把房子换到城里。这种您建议买长阳三居还是朝阳的一居？还是亦庄附近的房子？还是阿里巴巴总部附近的来广营啥的？多谢
回答2：
1、我建议是先解决自住问题，买长阳的。房子是用来住的，纯粹为了投资而频繁置换没什么意义。
2、长阳的周边环境、社区，以及房子质量都很好，学区在西南也算很好的，适合长期居住。所以买了之后都不建议过几年再置换，最好算算成本。房子不是股票，是长线投资品，置换费用相当高。
以你们现在这200万来看，估计是想用抵押贷，要不买不了三居。那也就是最多能买400多万的房子，按400万算吧。 2套资格，税费+中介费6% ，就算你们用过桥贷的全款，也要4% ， 16万。
住6年之后又换到西城，就算房子没涨价，也不再添钱，又是16万。孩子用完学位后，这房子还得卖掉吧，又是16万。也就是说，最后还是这一套房，却花了48万的费用。税务局和中介公司倒是很高兴，但对业主不太划算。
而且，我这可都是按照满五唯一算的简单帐。如果算上20%的个税，再加上装修损失和时间精力等成本，超过100万都正常。就算不计入这些，只是多花的32万也不是小数。拿这笔钱在西城租房都够好几年的房租了，何必白交税和给中介发工资呢。