北京|北京房产置换，应当如何考量，请看专家解读( 三 ) 北京|房地产|北京西城|租售比|学区房|

3、我估计你们还没开始看房，只是在地图上看了看，所以这百子湾亦庄来广营的问。真要是这一圈的看下来，估计也就没什么精神头儿了。看房很辛苦的，真是建议能不折腾就不折腾，踏踏实实在长阳买个居住条件好的房子的就挺好。
等孩子六年后上学，最好在西城租房住，能节约很多置换成本。以租养租是相对最合适的。
4、总结：建议买长阳的房子长期自住，从居住条件、置换成本上都划算。而且这里虽然是新区，配套却已经基本完善，未来不仅没什么投资风险，还有跑赢大盘的可能。仅供参考。
提问3：
章哥，想整合一下房子和孩子的上学问题。我在通州马驹桥天鹅堡有一套230多的联排，有贷款300万，目前孩子在马驹桥上学。今年户口已经落在东三环双井的苹果社区，苹果社区有一个60平米的开间，房本是非配套公建，民水民电可落户。在北五环林奥嘉园有一套140平3个房本的商住房，无贷款。目前，还能买二套住宅，家庭年收入30万，存款无。请章哥指导：
1、为了孩子有必要拼一下把房子换到海淀或者西城吗？
2、林奥嘉园房子商住房本也三个长期持有还是不保值吧，房子位置不错，民水民电有燃气也适合居住，就是商住产权问题，孩子也不能落户。我可以在那附近置换一个属于海淀的个小房子落户孩子上学，然后住林奥嘉园吗？
3、马驹桥天鹅堡房子升值不大，一直没有涨，后期可以长期持有吗？
请章哥就房子和学区给规划一下
回答3：
1、是否换房到海淀或西城，这个只能由家长自己决定，别人的意见不重要，也没人能承担这责任与风险。因为跨区转学的难度太大，买了房也很难进入目标学校，得提前咨询看人家收不收。大概率是不接收的，优质校不可能有空余学位留给转学生。当然如果孩子的成绩特别好则例外，哪所学校都喜欢掐尖儿。
2、林奥家园，商住。这么说吧，从全世界近100年的房地产历史来看，还没有任何一个城市的公寓房的升值率超过普通住宅。
当年是真不懂，就觉得这些产品新奇，短期利润高。时至今日明白了，投资的第一原则是避险，而不是高利润。在房产投资上，只有最普通的住宅才是风险最低的，也是长期收益最大的。
是否保留商住，取决于你们的投资喜好。商住的租售比高，出租最合适。自住的话也没问题，相当于自己租自己的房子，只不过不收租金而已。但其升值率无法保证，大概率是低于普通住宅的。