北京|北京房产置换，应当如何考量，请看专家解读( 四 ) 北京|房地产|北京西城|租售比|学区房|

3、天鹅堡。这种产品适合自住，居住体验好，但不太适合投资。如果不自住了，那持有环节的租售比很不合适，远低于普通小区。而且出售的话挂牌时间长，也就是流动性偏弱。
【北京|北京房产置换，应当如何考量，请看专家解读】天鹅堡我印象中是2007年左右开盘的，一万多，超过北京均价。当时觉得这价格偏高，但毕竟品质很好，还可以。到2010年再开盘，均价2万出头，低于北京均价，那会儿有朋友买了，觉得抄了底。结果到今天，北京均价6万，天鹅堡不到4万，只能说升值率没跟上。
天鹅堡也好，金地格林也好，甚至包括样本，所在的区域仍然是新区。新区高档住宅的升值率一般都低于普通住宅。当然，这么多年过去了，价格差已经形成，并且很难改变。所以以后的价格差比例不会再有什么变化。但如果是不自住了，那留着的意义不大，持有环节的租售比不划算。
4、总之：从投资角度讲，公寓和联排都不合适。是否置换到西城海淀的学区房，建议先去咨询目标学校，看他们是否接收。如果不接收，那再咨询一下教委会怎么派位，别着急先换房，确定了再说为好。仅供参考。
提问4：
章哥你好。目前有套西城德胜学区房很旧的90平两居（目前在住，装修花了30万，老公父母房产），还有一套石景山玉泉路附近03年80平两居（女方婚前），孩子今年3岁。老公在太阳宫上班，我在大望路附近上班。想买三居改善型住房，通勤也不要太远，目前手里有100万，家庭年收入税前70 ，双方父母也能再帮助一些，学区资格也想保留。想让您帮忙分析下怎么做比较好，感谢回答～
回答4：
1、你们现在名下有一套房，那就是二套资格。不过贷款额度比较低，只能贷款187万，再多就不划算了。所以如果要想多贷款，只能用抵押贷。
2、德胜的房子如果房龄超过了40年，那基本就不能抵押了，只能用玉泉路的。以80平，均价7万来算， 500万以上。那可以抵押60% ， 300多万。加手中现金是400多，留出税费成本，算400万吧。
以你们的收入来看，税前年入70 ，税后60左右，月入5万。那如果以一半作为月供，勉强还能再用上187万的商贷，总计月供在3万左右。那就是最多购买接近600万的房产。
3、最高600万的话，要买三居。在朝阳有些困难，立水桥差不多。这里没什么学区，房价在5万多， 600总价能买到三居。或者是常营管庄一带，均价也是5万多，同样能买到。