在开发商的高周转助推下 ， 楼市形成了一整套看似稳固的产业链 ， 在这个链条当中 ， 房企高杠杆拿地盖房 ， 是房价上涨的源头 ， 而购房者加杠杆买房 ， 则是让房价继续涨的推手 。 要知道 ， 过去20年来 ， 之所以房价涨势如此凶猛 ， 跟供小于求脱不了关系 ， 但是大家要清楚 ， 但凡是商品 ， 价格波动就必然要遵循“供给”与“需求”的关系 ， 房子当然也是一样 。
试想想 ， 如今从地市到县城 ， 哪怕是人口稍微多点的乡镇 ， 县城 ， 能盖的房子 ， 能接盘的购房者 ， 都已经剩下不多了 。 出现这种情况 ， 是地产商过度开发、楼市金融化惹的祸 ， 而且“供过于求”是迟早的事 。
为了逆转楼市供求关系 ， 国家2条“铁腕”新规 ， 整顿楼市过度金融化的乱象
1、设置硬性指标 ， 限制地产商的融资渠道
在8月份的时候 ， 重点房企进京集体开了个会 ， 高层根据负债率给房企规定了三道红线 ， 根据踩线的数量 ， 房企被分为红橙黄绿四档 ， 并以此来限制地产商的融资规模 。 即便没踩线 ， 每年可增加的负债率只有15% 。
重点是 ， 新政将于2021年起在全行业全面实施 ， 并力争让房企在三年内完成降负债的目标 。 如果说成交量是“水” ， 那么银行、信托这些能“借到钱”的地方 ， 就是房地产的“粮仓” 。 供过于求、三道红线新政 ， 可以说楼市直接“断水断粮”了 ， 这在年销售16万亿的市场里 ， 没几家公司能顶得住 。
2、决定房价的最大“购买力”消失 ， 多地推进现房销售
此前 ， 中信建投证券发布数据 ， 无论施工面积、销售额还是销售面积 ， 几百个地市和县城在全国房地产市场所占的比例 ， 都达到了60%以上 。 也就是说 ， 决定房价位置的 ， 并非是一二线城市 ， 三四线城市才是最大变量 。 不仅如此 ， 2014年启动的棚改货币化 ， 是推动房价上涨的决定性力量 。
随着棚改进入最后一年 ， 也意味着中小城市的购买力已经懈怠 ， 慢慢消失 。 明白了这个前提 ， 对购房者来说 ， 市场已经转换为买方市场 。 政策方面 ， 针对房企的销售端也在持续收紧 。
3月 ， 海南省规定新出让土地建设的商品住房 ， 全部实行现房销售制度；10月26日 ， 云南安宁出台商品房预售款监管细则 ， 规定按揭贷款在到账后的10日内必须转至专用账户 ， 否则将暂停商品房网签备案 。 而且明确专户专管；10月30日 ， 昆明加强监管主城中心区办理商品房预售许可的项目 ， 按照“政府指导、银行监管、专户专款”进行资金监管；11月3日 ， 浙江进一步规范商品房委托销售行为 ， 规定销售收取的定金、购房款等应全部纳入该项目资金监管银行账户 ， 承销机构不得以自己的名义设置银行账户收取定金、购房款等 。 2大铁腕新规 ， 从楼市的源头到销售实现全方位监管 ， 如此一来 ， 未来房价可能会迈入长达5年的“冰冻期” 。
一方面人口出生率逐渐降低 ， 2019年出生人口降至1465万 ， 另一方面 ， 65岁及以上人口占比达12.6% ， 深度老龄化离我们越来越近 。 正因为如此 ， 过去房价上涨过快 ， 导致楼市虚火太盛 ， 涌入市场的投资资金过多 ， 才造成这样的调控局势 ， 当然 ， 早被董明珠说中了 。
一直以来 ， 董明珠从不掩饰对楼市的防备心 。 上半年时她还说：金融投资和房地产很暴利 ， 但是我就是不搞 ， 因为利润来的太快了 ， 把我们的心都搞浮躁了 ， 回来拧螺丝钉才赚多少钱？
小编认为：房地产与金融是天然的孪生关系 ， 无论是房地产开发 ， 还是个人购置房产 ， 都很难离开房地产金融的支持 。 但是 ， 金融运行也有“特立独行”的一面 ， 如果缺乏有效的规范与约束 ， 就很容易让房地产偏离“住”的属性 ， 某种程度上成为房价炒作的助推器 。
【大咖的体坛|楼市开始“断水断粮”！房价“冰冻期”长达5年？】