福州“最严”调控已满1年，究竟有多少人买到了房子？图文|CRIC克而瑞福州楼市经历了波澜

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福州“最严”调控已满1年，究竟有多少人买到了房子？。调控|房子|闽侯|成交量|主城区---

调控|房子|闽侯|成交量|主城区---

图文|CRIC克而瑞福州

福州“最严”调控已满1年，究竟有多少人买到了房子？。调控|房子|闽侯|成交量|主城区---

楼市经历了波澜的2017，全国各地接连上演花式调控。而刚刚结束的大会，也为2018楼市定了调，将坚持“房住不炒”不动摇。与此同时，楼市唱空之声渐起……

而去年3月28日，福州调控再次加码，堪称“史上最严”调控正式出台，福州步入”限售”行列。（注：即福州取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，也不得办理转让公证手续）

从新政加码到步入“六限时代”，整体楼市发生了哪些变化？福州楼市降温了没有？房价是涨还是跌？对此，我们通过数据及市场表现来逐一分析。

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土地市场

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从2016年开始，福州主城区（四区、不含马尾）楼面价开始上涨，直到2017年上半年飙升至24511元/㎡,2017年福州市区连续两次土拍热度相比该政策出台前有增无减，房企间的竞拍拉锯依然是硝烟弥漫，抢地之战异常激烈。即使回购多，政策严，但依然受到众多房企的追捧，其最大的原因在于土储资源稀缺。

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于此同时，我们也看到，从2012年-2016年，福州住宅土地成交量与商品住宅成交量差值连续五年均为负值。市场依然在消化早年的土储，而2017年，福州政府加大土地供应。从数据上看，2017年商品住宅成交量与前几年相比成倍下跌，主要是由于去年市场的特殊性，导致一部分高价项目暂时无法出售，早前高价出售的楼盘也放缓了备案速度。但整体来说，住宅用地也由前几年的供不应求逐渐向供需平衡转化。

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而从下半年开始，土拍现场画风突变，开发商不再激进拿地，2017下半年整体成交价相比上半年有所降低。一方面是由于严苛的土地条件，其要求房企在规定年限内开工并竣工，而且还得按照政府指导价销售；另一方面则是由于房地产市场受强政策干预影响，打消了大部分房企对赌政策松绑的侥幸心理，拿地也更为理性。

2018年一季度，福州连续两场土拍也延续了去年年底的态势。而值得一提的是，福州首次推出多幅安置型商品房，因回购面积较多，楼面价低于同区域楼面价，但对福州整体房价构不成较大影响。

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住宅市场

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除了土地，最严政策对一手市场也产生了较大的冲击，五区闽侯供应成交双双下滑，那么究竟有多少买到房子了呢？

据CRIC数据统计，近一年福州主城区+闽侯累计开盘套数约为29984套，其中住宅为17018套，目前来看，住宅已开盘楼盘几乎消耗殆尽，加上之前已拿预售的楼盘，初步统计，实际买到住宅的人数已超2万。

主城区

受持续的限价影响，从2017年4月份开始，主城区均价在2万以上的楼盘基本未开盘。供应也持续在低位徘徊，直至年底最后两个月，住宅才集中放量，累计供应高达约60万方。

另外，受限签的影响，早前成交的很多高价楼盘未能及时备案，成交量一度处于低位，相比2016年而言，整体成交更是呈断崖式下滑。

从成交价方面看，2017年全年价格稳中有升，因土地成本上升，高价项目占比也在逐渐增加，整体均价基本控制在23000/㎡左右。

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数据来源：CRIC克而瑞

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统计范围：新建普通住宅

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闽侯

另外，闽侯方面的情况也不容乐观，我们看到从去年春节过后，闽侯住宅成交供应都处于低迷态势，多个月份供应量不足百套甚至零供应，全年成交量也处于低谷。因闽侯也加入到限价及限签行列，其程度不亚于福州主城区，成交价近两年无较大变化，基本在12000元/㎡上下徘徊。一方面是因为早前成交的低价项目集中备案，拉低了整体成交价，另一方面也是因为持续的限签导致高价盘也未能大批量备案。

与五城区一样，闽侯也于2017年底住宅集中放量，主要集中在南屿南通板块，积压了大半年的需求得到一定释放，加之开盘价格较低，承载了福州部分刚需外溢客户，开盘整体去化情况良好。

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数据来源：CRIC克而瑞

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统计范围：新建普通住宅

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综合来看，无论是五城区还是闽侯，都处于供不应求的态势；从开盘情况来看，2018年一季度热度虽不及去年年底，购房门槛、整体成交率均有所降低，但优质高性价比楼盘仍是一房难求。

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办公市场

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有人称，2017是房地产的小年，一二线城市成交量成交量均有所降低，加之限令未有松绑迹象，福州亦是如此。在这样的背景下，有一种产品却不受影响，反倒借助市场的“妖风”火了一把，这就是SOHO。

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可以看出，福州SOHO近一年供应成交量并未受影响，成交均价一直攀升，近大半年都在28000元左右徘徊。有人表示：难道福州SOHO的价格要高于住宅？

通过对比往年数据，我们发现同地段的住宅价格通常会高于SOHO，只因住宅限价相比SOHO更为严格，高价盘都无法如期开盘。另一方面，SOHO 受各类限令影响相对小，价格及多方面优势明显，购房者便将资金投入到SOHO产品。

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近一年，购房者在买房过程中经历了漫长的等待，有幸运者最终买到了满意的楼盘，价格甚至低于预期，皆大欢喜。但绝大部分的购房者表示，房价虽然没怎么涨，首付比例却提高了，买房更加难。

前几日，我们也公示了福州今年有计划入市的新盘（点击回看：【最新】福州61个纯新盘全公开，年内开盘的能有几个？），里面绝大部分是近两年的高地价楼盘，入市价格也是购房者关心的重点。

可以预知的是，受持续的政策及行政干预影响，福州房价整体虽会提升，但不会发生暴涨现象。为了提高项目溢价率，开发商也着力打造产品竞争力，比如面积赠送、内部配套、智能化升级等。房价的确贵了，但附加值也在随之提升。