一年少卖9.5万套!调控后的广州市场，有几件事必须要知道 2018年已经过去四分之一

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2018年已经过去四分之一，整体来看，3月的广州楼市并未如人们预期那样火热:全月商品住宅销售6477套，与去年3月相比下降60%。

虽然去年3月广州住宅成交达到1.5万套的历史高点，但今年3月市场同比大幅下降，仍将归结于两方面的原因:春节的滞后效应和市场的整体不景气。

今年农历春节时间较晚，以至于长假结束后马上进入了3月，因此许多项目并没有把货量集中在3月进行投放。

从第9周到12周来看，月均上市量1000余套，只是到了月末的13周，市场突然新增近4000套房源，而此时由于楼市观望气氛浓厚，这些货量并没有被快速消化。

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然而，相比春节原因，市场因素对3月楼市表现所起的作用更为明显。

从上面统计数据来看，今年春节过后广州市场的销售与供应之比(0.93)的整体水平要远远小于2017年(2.53)，而从每周的市场数据来看，情况也是这样。

另外，从项目开盘去化率来看，今年的情况也远不如去年。

在刚刚过去的3月我们监测的开盘项目中，只有两个项目去化率达到100%，还有个别项目去化率低于50%，而2017年同一时期开盘的项目去化率达100%的情况很普遍，而其他未售罄的项目去化率也在70-80%以上。

因此，限购政策导致的市场整体情况不好，加上春节的滞后效应，使得今年3月广州楼市整体的表现不尽如人意。

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从长周期来看，截止到刚刚过去的3月底，广州楼市的调控政策刚满一周年，而在这一年的时间里，市场表现到底如何，我们可以算一笔粗略的账。

从2017年4月到2018年3月底，广州新建商品住宅一共销售75511套，同一时期二手房销售80510套，因此在过去的一年，广州楼市整体销售156021套商品房。

而从2016年4月到2017年3月31日，广州新房销售135595套，二手房销售115016套，合计销售250611套商品房，比上面数字多出94590套。

因此，在过去一年时间里，由于调控政策，使得广州市场少卖了大概9.5万套住宅，这相当于广州楼市新房一年的成交量。

这些被抑制的需求到底去了哪里?大概可以分为两个方面。

一方面，被限购政策挡在市场外面的真实需求，会暂缓购房计划，等到户口落地或者社保满足5年要求的时候再进行购房，这方面北京市场的例子可以作为最好的说明。

2011年2月，北京贯彻落实“国八条”通知，要求非户籍家庭要连续缴纳五年社保和个税，才能在北京购买一套住房。与此同时，全年商品住宅(不含保障房)成交套数降至5.8万套，比2010年下降33%，而五年过后的2016年，市场的火爆程度已经尽人皆知。

另一方面，被政策限制的住房需求会在广州周边城市，如佛山、清远等地购买商品房。

随着珠三角各城市地铁规划的落地和相继开工，广深周边的城市地铁盘逐渐纳入刚需客户的选择范围。

以佛山为例，2016年全市新建商品住宅成交17.3万套，其中广州客户买走约7万套，占比40%。随着广州2017年调控的加码，广州全年住宅成交9万套，同比下降30%，而佛山2017年住宅成交10.7万套，同比下降近40%。

因此，被调控政策挡住的住房需求转移至佛山，虽然会有一些，但数量不会很大，所以这部分住房需求仍然留在广州本地市场且未被满足，等到自身条件符合政策要求时，会逐步转化为购房行为。

另外，从官方公开的数据来看，市场也朝着政策所希望取得效果的方向发展。

国家统计局上月公布的最新房价数据显示，广州平均房价已经连续下跌7个月，而2月份的房价同比增长仅3.1%，按照这一趋势，不出两三个月，广州房价将要回到一年前的水平。

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房管局公布的数据显示，广州近一年的房价就没怎么涨。2018年3月住宅成交均价16872元/平，与2月相比还降了2.6%。

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然而，人口的优势使得市场保持平稳的时间，有可能并不会像政府所期待的那么长久。

从2017年全国各城市人口增长情况来看，广州以常住人口增长45万的优势排在第二位，仅次于深圳。虽然政府定下了2000万的人口控制目标，但距离目标实现仍然还有500多万人口的距离，而这些人口所将产生的住房需求我们已再上一篇文章中进行过分析。

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在人口出生率方面，广东一直排在全国前列，而2017年出生率的增长幅度位列各省市首位。

按照这一指标水平，广东全省每年出生婴儿将超过150万，而这些人口在十多年以后，有可能大部分会来到广州、深圳两城市，产生新的住房需求。

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