而产品的价值决定了商品价值的未来增值率 ， 同一地段的质优住宅楼盘可以比一般项目高1015%2、主力消费仍为自用型 ， 投资型客户有所增加为解决基本居住及改善居住条件的购房行为占绝大多数 ， 可以肯定的是在未 。

8、来几年内芜湖住宅房地产市场的主力消费仍为自用型；而随着芜湖市作为省内重点旅游、商贸城市的进一步开发、开放 ， 投资型客户会逐渐增加 ， 其中商铺市场的投资比例会迅速发展 。
3、目前房地产市场特性l 需求市场潜力较大；l 消费者开始追求优质楼盘；l 消费者对住宅户型的需求仍以经济实用型为主 ， 大户型市场的发展短期内有限；l 市场在上一年均价急速推高后将出现盘整蓄势的过程；l 楼盘策划开始有外来营销公司、广告公司介入 ， 销售竞争手段开始提高 。
第二章、区域市场研究分析一、区域市场概况目前芜湖市在城市布局上分为三大块：解放路以北为工业区 ， 包括经济开发区、长江大桥经济园区和城北工业区；解放路至青弋江为城中区 ， 是全市的 。

9、商贸旅游区；青弋江以南为城南区 ， 是主要生活居住区和文体、会展、行政中心 。
二、区域市场发展规划本案项目地块属于马塘区 ， 归于城南片 ， 按照建设外向型、现代化城市新区的要求 ， 总体上由大学园、体育公园、市政公园、文化公园和居住花园形成框架 ， 充分发挥生态自然优势 ， 体现“以人为本”的规划观念 ， 对水系保护、园林绿化、城南片老城区改造、经济园区、滩头利用、道路交通等强调高起点、大手笔的规划 ， 并与城市总体规划相衔接 。
目前市政府办公楼和奥体中心已经开始动工 ， 预计两年内将投入运行；而最近拍卖的几块开发用地预计将在今后两三年内形成将近50万平方米的开发量 ， 随着这些楼盘的建成和现有南瑞新城等楼盘的的入住 ， 该区域将形成一个 。

10、可以容纳20万人口、芜湖市最具规模的新型高尚居住区 。
三、竞争项目比较分析从以上图表可以 ， 市区楼盘价格范围为17002300元/平方米 。
主力户型在100平方米左右的楼盘销售率比较高 ， 而主力户型大于120平方米以后销售率普遍下降 ， 再次证明芜湖市场住宅经济型占主导地位的现状 。
第三章 项目SWOT分析一、项目优势分析（S）A、地处南部新城 ， 该区位规划前景优越；B、投资三方资源整合 ， 实力强大 。
其中亚东客户网络中有大量可以挖掘的资源；C、项目实行规模经营 ， 是目前城南最具规模性的综合性项目；D、市政府即将搬迁至城南；而芜湖奥体中心、市政公园建设在即 ， 周边各项市政配套、道路建设列入规划 ， 前景潜力大 。
二、项目劣 。

11、势分析（W）A、目前该区位未被市区购房者完全接受 ， 形象上还需整体宣传配合；B、目前市府规划的公建配套在资金上还有缺口 ， 实际落成时间可能会和计划有出入；C、未来两年内全市开发竣工量将会大于市场消化量 ， 购房者将有更多的选择；D、作为商业项目 ， 区位上和邻近的市中心商业街相比存在很大的劣势 ， 对投资或经营者的吸引力有限；E、周边配套 ， 如花津路步行桥的建设开通等直接制约商业街的人气营造 ， 而这个重要因素的控制权不属于发展商；F、项目周期长 ， 周边竞争风险较大 。
三、项目的市场威胁（T）A、今后几年区域内住宅将集中上市 ， 主要威胁来自区域内部；B、区域内高端产品有浙江开发商投资的1#、2#地块做代表 ， 低端产品有现在 。

12、开发的南瑞新城做代表 ， 并且开发量都很大 。
本案项目只能作为一个中档的新型小区面市 ， 价格走势会受到前两者制约；C、周边配套如果一旦因资金或规划问题发生调整 ， 本案的销售会受极大影响 。
四、项目的市场机会点（O）A、项目引进外资仓储式大卖场 ， 对人气的迅速营造有非常积极作用；B、花津路步行桥的建设开通将对本案起到积极促进作用；C、区域内其他项目的开发同样对本案的板块概念炒作有积极意义；D、发展商高度重视 ， 以先进的规划理念 ， 打造产品内在品质 ， 并且以品牌营销的战略观点贯穿开发始终 。
五、总结：1、 该项目从区位上属于发展潜力较大 ， 但在短期内存在市场接受的时间问题；2、 花津路的开通对整条商业街的兴旺与否起至关重 。

13、要的作用；3、 商业街的商业营造必须做出差异化和特色 ， 从而增加项目潜在利润机会；第四章 定位分析一、目标客户分析本案目标客户群（住宅）构成大致如下： 芜湖市各企事业单位职工、部分动拆迁回购客户 开发区的外资、合资企业中、高层管理人员或技术型人才、白领 就近区域二次置业换房的潜在客户 外地在芜湖经营或投资的住宅消费以区域客户为主 ， 主要包括城南、城中的现有潜在购房者 ， 同时又兼顾商业街投资或经营客户对住宅再投资置业 ， 预计投资和自用比例分别为：10%、90% 。

来源：(未知)

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标题：某某|某某房地产策划方案( 二 )