(2)、位于三大商务、商业核心及使馆区的边缘 ， 商业气氛深厚 ， 同时可分流四大核心区域的客户 ， 区域内目的客户大多具有肯定的经济根底和相应的消费力 。

36、量 。
(3)、紧邻工人体育场馆和富国海底世界两个具有代表性的消费场所;
综合考虑 ， 有肯定的投资空间 ， 经概念提升、整体包装策划后 ， 除纯居住功能外存有肯定的投资租赁市场 。
(4)、所处区域市政道路情况良好、周边配套设施齐全 ， 特殊是商业配套、健身、餐饮、消遣场所多 ， 并且整体区域内远景规划较好 ， 对客户心理影响会较大 。
(5)、与本区域内其他竞争工程相比 ， 周边现状绿化较好、树龄长、污染小且与大型公园相隔不远 ， 在某种程度上来讲不失为典型的繁华街区中“闹中取静的工程;
2、工程优势 (1)、相对区位一般 ， 东离国贸商圈 ， 西距朝外商业大街都有肯定间隔， 属于“都沿边 ， 却又不全是边缘地带 ， 商务气氛不浓 。
(2)、四 。

37、邻小环境较差 ， 处于北京旧有居民区的包围之中 ， 纷乱嘈杂 ， 居民素养不高 ， 文化气息不够抱负 ， 对业主的日后生活会有肯定的影响 ， 不适合建高尚纯居住区 。
(3)、工程规划方案受地块样子、四至情况制约严峻 ， 人口密度大、建筑密度大、容积率较高、楼体布局难度大 ， 狭小的中央庭院也不利于园林景观环境规划设计 ， 会给销售带来较大压力 ， 特殊是进入后期销售阶段随着工程形象的拔高 ， 视觉效果会越来越差 。
(4)、工程地处朝外及平安大街延长线之间 ， 交通情况在上下班顶峰期拥堵严峻 ， 假设遇工体有大型演出、竞赛 ， 那么更加不抱负 。
(5)、板楼中东西朝向的户型所占比例大于南北向户型的比例 ， 不利于销售利润的实现及工程档次的提升 ， 并且与工程 。

38、整体定位于高档相冲突;
且局部户型套内面积安排相对不合理 ， 即相对于套内户型总面积 ， 次卧、厨房的面积过小不符合目的客户的舒适生活习惯;
(6)、区域内可替代产品较多 ， 与区域内各竞争工程相比 ， 本案建筑规模、工期及入住时间存在较大优势 ， 地下车位数量也缺乏 ， 客户简单被分流 。
二、规划讨论及产品定位 通过产品优优势分析可以得出如下结论：该地块既有先天的缺乏也有鲜亮的优势 ， 不菲的地价打算了它只能做中高档产品 ，为了挖出其潜质来我们必需对工程的产品定位进展细分 ， 而只有对目的客户的需求做细致讨论 ， 才能有针对性地做产品细分 。
1、产品规划讨论 从本宗地地块样子来看呈楔形 ， 不非常规章 ， 属东西向长、南北向短的不好利用 。

39、地块 ， 表达在规划上就是东西向房屋必定多于南北向房屋;
加上地块北侧为北京警备司令部办公用房 ， 挺直导致地块南侧的用法受到限制;
再加上地块整体为近方形 ， 只有做出围合才能进步土地利用率 ， 这就不行避开地出现多处拐角结合部的“死角房屋;
这些在规划上不行逾越的障碍挺直影响到销售价格的提升及销售利润的实现 。
很难想象出 ， 这里可以规划成纯居住高尚品质社区 ， 唯恐也难塑造成高尚的办公环境 。
假设仅从本工程目前的户型面积设计及所处区域地段来看好像有这种可能 ， 但办公商住的必要条件是便捷的交通和足够的停车位 ， 而这两点又恰恰是为本工程不行逾越的障碍;
另外 ， 向西的朝外大街 ， 向东的三环沿线及国贸商圈可供选择的纯办公楼较多 ， 因此作为 。

40、纯办公用房也不太现实 。
2、目的客户讨论 (1)、因故不能或不愿分开该区域的胜利人士 ， 追求肯定的舒适生活 ， 憧憬拥有朝向好、面积适中偏大的户型 。
(2)、憧憬便利的运动、安康 ， 追求时尚 ， 工作单位非常接近的年轻的准胜利人士(包括一些运发动) 。
(3)、中小规模个体经贸公司 ， 业务便利 ， 商住两用的需求者 。
(4)、看准独特的位置、商机和产品的独特 ， 用于投资的胜利人士 。
理由是： (1)、规划方案可以做到肯定数量的好朝向较舒适性的房子 。
(2)、工体、海底世界对一些年轻、追求安康、欢乐生活一族有无穷的魅力 ， 有一些运发动盼望就近有一处住宅 ， 有一些富有的铁杆国安球迷盼望在工体旁边有一处不大的“其次居所 。
( 。

【房地产项目|房地产项目建议书最新】41、3)、本块宗地处于周边三大商业、商务核心边缘的市中心地带 ， 可满足一些中小个体经营者居家办(4)、本块宗地位于第一、第三使馆区和几大商务、商业区的边缘 ， 只要户型面积合理 ， 便具有肯定的投资概念 。

稿源：(未知)

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