另外 ， 一些楼盘质量提升 ， 环境优化 ， 增加了建设成本 ， 也促进了房价的上升 。
从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较 ， 前者较后者高9个百分 。

14、点 ， 显示房价涨幅较大 ， 超出大部分居民承受能力 ， 应引起注意 。
4、新建商品住宅购买对象情况2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中 ， 本市居民的为154.71万平方米 ， 比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米 ， 比重为24% 。
表7：购买对象构成情况表商品住宅交易量（万平方米）按销售对象划分按购房目的分类203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85外地居民 49.19所占比例 24置业投资 30.58所占比例 15近年来 ， 随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快 ， 我市的居住环境不断改善 ， 作为省会城市的辐射功能日益显现 ， 吸引了外地、特别是省内其他地 。

15、市的人士纷纷来我市购房置业 ， 外地居民购房的比重逐年上升 ， 由2002年的5%上升到2003年的24% 。
从购房的目的分析 ， 以自住为主 ， 但置业投资的比重逐年上涨 ， 由2000年的2%上涨到2003年的15% 。
置业投资的比重的增大 ， 一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场 ， 另一方面 ， 如投资购房比重增长过快 ， 对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响 ， 因为我市的房地产比重较大 ， 市场监管不力 ， 容易出现投机或炒作 ， 使市场升温过快 ， 后劲不足 ， 容易出现价格虚高 。
5、商品房空置情况2003年全市预计商品房空置面积20万平方米 ， 较上年下降17% ， 其中商品住宅空置16万平方米 ， 较上年下降11% 。
从空置区域看 ， 新城区的 。

16、比重较大 ， 占60% 。
从时间看来看 ， 我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房 ， 所占比例超过80% ， 从空置原因分析 ， 主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等 。
表8：商品住宅空置结构情况表按区域划分老城区6.4万平方米所占比例（%）40新城区9.6万平方米所占比例（%）60按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例（%）1095平方米150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按单价划分2000元以下所占比例（%）820003000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）606、存量房交易情况2003年全市工完成存量房交易13335件（套） ， 面积128.24万平 。

17、方米 ， 较上年分别增长53.65% ， 其中存量住宅12736套 ， 面积99.81万平方米 ， 分别较上年增长53.84%和56.44% ， 房改房上市交易5700套 ， 面积39.32万平方米 ， 较上年分别增长45.3%和49.91% 。
2003年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头 ， 其中上半年价格趋势平稳 ， 下半年受江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法出台的影响 ， 存量房平均价格有所上涨 ， 升幅达9%左右 。
7、房屋租赁市场情况2003年全市房屋租赁面积380万平方米 ， 其中住房3万套 ， 面积240万平方米 。
房屋租金价格稳中有升 ， 其中商业营业用房平均租金60元/平方米 ， 较上年上涨20% ， 写字楼租金平均40元/平方米 ， 较上年上涨2 。

18、5% ， 住房租金（市场价）9元/平方米 ， 较上年上涨10% 。
8、房屋拆迁及旧城改造情况2003年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米 ， 较上年减少34% ， 涉及被拆迁户5366户 。
2000年以来 ， 我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法 ， 货币化安置的比例逐年上升 ， 2003年达到70%左右 。
在货币化安置的住户中 ， 有50%左右购买了二手房 ， 10%左右购买了新建商品房 。
（二）房地产市场发展中存在的主要问题1、土地供应布局不尽合理 ， 供地条件不够完善2001年以来 ， 为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象 ， 保护开发商和消费者利益 ， 我市加大了宏观调控的力度 ， 对年度土地出让指标予以总量控制 ，。

19、2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内 ， 今年6月又根据市场形势 ， 果断决策 ， 在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米 ， 保证了房地产市场的供需基本平稳 。
但是 ， 从2003年全市土地供应情况看 ， 存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题 。
南昌市今年总供应土地为30宗 ， 全年土地总成交量为1660亩 ， 从土地成绩面积来看 ， 红谷滩新区土地供应3宗 ， 总面积817.73亩 ， 占总成交面积的42% ， 而青山湖区、老城区的土地供应达27宗 ， 总成交面积842亩 ， 占总成交面积的58% 。

稿源：(未知)

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标题：住宅|住宅项目可行性研究报告( 三 )